Hipoteca inversa o nuda propiedad: ¿cuál es el mejor método para jubilados?

En España hay casi diez millones de pensionistas, de los cuales algo más de seis millones lo son por jubilación, según los últimos datos aportados por el Ministerio de Seguridad Social correspondientes a diciembre de 2022. Asimismo, el 52,3% del total de los pensionistas (4.736.168 personas) cobran un importe inferior al Salario Mínimo Interprofesional (SM), que recientemente el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha señalado que subirá hasta los 1.080 euros. Por este motivo, ya son muchos los que buscan otras alternativas para intentar vivir mejor y tener ingresos complementarios a su pensión pública.

Una de las opciones más conocidas y rentables es la de utilizar la vivienda como fuente de generación de ingresos. En este sentido, además de los métodos tradicionales de venta o de alquiler, también han empezado a consolidarse otros como la hipoteca inversa o la nuda propiedad, sobre todo entre las personas mayores de 65 años. Pero, ¿cuál es el mejor método para que los jubilados ganen dinero con su vivienda?

Hipoteca inversa: características y requisitos para pedirla

La hipoteca inversa es, según explica Simone Colombelli, director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, "un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años y personas dependientes gracias al cual se puede convertir el valor de la vivienda en dinero". ¿Cómo? El propietario recibirá una cuota mensual, que dependerá de su edad y del valor de la vivienda (cuánto más altos sean estos dos factores, mayor será también la cuota) a cambio de que siga utilizando la vivienda. De este modo, no dejará de ser propietario de la vivienda.

¿Qué gana el banco con la hipoteca inversa? Cuando el propietario de la vivienda fallece, la deuda (el capital prestado más los intereses) tiene que ser devuelta a la entidad que ha concedido la hipoteca inversa y serán sus herederos quienes elijan entonces cómo saldar dicha deuda. Tienen varias opciones: pagar directamente la deuda y quedarse con la vivienda, vender la casa o hipotecarse para poder pagarla.

Los únicos requisitos para poder pedir una hipoteca inversa son que el solicitante tenga 65 años o más o que tenga un grado alto de dependencia; que cuente con una vivienda en propiedad, a ser posible, libre de cargas; y que esa vivienda sea su residencia habitual, aunque en ocasiones con una segunda residencia también se concede. Entre las ventajas de método para obtener liquidez están que el propietario puede seguir utilizando la vivienda y que, además, sus herederos podrán recuperarla.

Eso sí, hay que tener en cuenta que la vivienda irá perdiendo valor y, llegado el momento de pagar la deuda, si los herederos quieren vender la casa, puede que el dinero obtenido por la venta sea menor que el que se debe al banco. Además, las cantidades que pueden percibirse a través de una hipoteca inversa no son muy elevadas. Según informa la OCU en su página web, "para un valor medio de 200.000 euros y una edad de 75 años, la renta a percibir no supera los 300 euros mensuales".

La nuda propiedad, otra de las opciones más demandadas

La nuda propiedad es el derecho de titularidad que una persona posee sobre un bien, con la limitación de que no puede disfrutar de él ni hacer uso de este, ya que un tercero posee su usufructo. En otras palabras, "la nuda propiedad es el derecho a ser dueño, pero lo que da derecho al uso y disfrute, es el usufructo", explica Colombelli. Por tanto, una persona mayor que necesite dinero para completar su pensión puede vender la titularidad de su vivienda, pero no su usufructo. Así podrá seguir viviendo en su casa y recibirá una buena cantidad de dinero para poder complementar su pensión, aunque si tiene herederos, estos no podrán disfrutar de la vivienda en un futuro.

Desde el punto de vista del comprador, este adquiere una vivienda en la que vive gente mayor, normalmente con un estado de salud más o menos delicado, por lo que no puede entrar a vivir en ella hasta que esa persona fallece. La gran desventaja es precisamente que no puede hacer uso de ella durante un tiempo indeterminado y la ventaja es que los precios de este tipo de viviendas son más bajos.

¿Cuánto vale la nuda propiedad de una casa? "Normalmente, los precios de este tipo de viviendas pueden rebajarse entre un 30% y un 50% sobre el precio de mercado", calcula el director de Hipotecas de iAhorro, que añade que "se pueden encontrar casas de entre 60.000 y 500.000 euros, en función de los años que tenga la persona que la vende (a mayor expectativa de vida menor precio de venta), del estado de la vivienda y de su ubicación. Asimismo, el proceso de compraventa que se realiza es igual que para la compraventa de cualquier otro tipo de vivienda".