El cambio de hipoteca variable a fija que explica parte del dinamismo del ladrillo

Después de seis años en terreno negativo, el esprint que desde este verano viene marcando el Euríbor, el indicador al que están referenciadas la inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable en España, está provocando cambios importantes en el mercado inmobiliario. Uno de ellos tiene que ver con el acelerón que se está dando en las compraventas -compradores y vendedores adelantan transacciones para evitar, los primeros, el más que previsible frenazo de la actividad y eludir, los segundos, un encarecimiento mayor de los costes financieros. 

El otro efecto está en el aumento del número de hipotecas que están cambiando sus condiciones para pasar del tipo variable al fijo. Esas modificaciones explican, en parte, el dinamismo que este mercado viene registrando los últimos meses en un contexto que se está volviendo menos favorable. El Banco Central Europeo (BCE) dio un giro a su política monetaria el pasado mes de julio para controlar una tasa de inflación anual históricamente alta (permanece en zona de máximos en noviembre en el 10%, según Eurostat).

Las subidas de tipos iniciadas desde entonces por el emisor han colocado el precio del dinero en el 2,5% en diciembre, su nivel más alto desde finales de 2008, y han impulsado el índice que mide el interés al que los grandes bancos de la región se prestan dinero entre sí a un año vista a máximos de los últimos catorce años, por encima del 3%. Para evitar verse afectadas por un incremento mayor, hay familias que han optado por tratar de renegociar las condiciones de los préstamos con su entidad.

Solo en octubre, un mes en el que las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad alcanzaron las 41.022, su mayor cifra para ese mes desde la crisis financiera de 2009, 10.198 préstamos para la adquisición de vivienda vieron modificarse de algún modo sus condiciones. De esa cantidad, un 35,3% registró cambios en los tipos de interés. Así, el porcentaje de hipotecas a interés fijo se dobló, al pasar del 24,2% al 53,3%, mientras que las de interés variable siguieron el camino contrario y pasaron de representar un 75% a un 44,9%. 

Cancelan hipotecas y las constituyen con nuevas condiciones

Para agilizar en la medida de lo posible estos cambios (lo que interesa a los clientes porque evitan un mayor encarecimiento de sus préstamos), las entidades están cancelando las hipotecas y constituyéndolas con las condiciones nuevas en vez de optar por la fórmula de la novación o cambio de las condiciones -e incluso de la subrogación o cambio de entidad-. Esta opción permite en la práctica a la entidad cobrar más por la vía de las comisiones, puesto que con la opción de la subrogación o con la de la novación solo pueden repercutir los gastos que se generan por la cancelación de los préstamos.

El plan aprobado recientemente por el Gobierno para aliviar la carga hipotecaria a los hogares vulnerables o a los de clase media en riesgo de vulnerabilidad incluía también medidas de las que pueden beneficiarse también los hogares hipotecados que queden fuera de estos supuestos. Una de ellas es la eliminación de las comisiones por amortización anticipada y por conversión de tipo variable a tipo fijo a lo largo del año que viene. 

La última reforma hipotecaria, aprobada en el año 2019, fijó un tope del 0,25% en la comisión de amortización anticipada que los bancos podían aplicar durante los tres primeros ejercicios en que el préstamos estuviera vigente; y una del 0,15% en el caso de los primeros cinco ejercicio. En el caso de la novación, la comisión máxima a aplicar por la entidad es del 0,15% pero solo puede exigirse los tres primeros años. 

Los hogares españoles siguen mostrando una clara preferencia por la compra de vivienda en comparación con el resto de países europeos. Así, un 75,9% de las familias tienen una vivienda en propiedad frente al 60,3% de la media de la Eurozona, y el 45,2% tiene una segunda vivienda, de acuerdo con los datos de la Encuesta Financiera de las Familias que publica el Banco Central Europeo. Esta estadística refleja cómo el método de financiación de esos inmuebles es, en la inmensa mayoría de los casos, el préstamo con garantía hipotecaria, de forma que casi el 57% de las familias propietarias de vivienda tienen una hipoteca viva.