Al firmar una hipoteca se debe elegir entre los préstamos con tipo fijo, siempre se paga el mismo porcentaje de intereses, o con tipo variable, cuyo tipo de interés varía en función del índice de referencia que se elija. El más conocido y común es el Euríbor, pero las entidades de crédito pueden utilizar hasta cinco índices de referencia diferentes, todos ellos reconocidos por el Banco de España. No obstante, es importante tener en cuenta que, para determinar el tipo de interés, se utiliza el índice de referencia más un diferencial.
La referencia interbancaria a un año, conocido como Euríbor, es el índice más utilizado en los préstamos hipotecarios para calcular la revisión de los tipos de interés variable. Este dato hace referencia a la cantidad que un banco europeo cobra a otro por prestarle dinero.
En concreto, es la media aritmética calculada a partir de un ‘panel de bancos’, compuesto por 19 diferentes, que informan todos los días a las 10.45 horas sobre el tipo de interés al que están dispuestos a prestar dinero a otros bancos de la zona Euro. Con estos datos y eliminando el 15% más alto y el 15% más bajo se calcula la media.
El segundo tipo de referencia más utilizado es el índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH). En torno a este tipo existe cierta polémica, ya que varios grupos de consumidores decidieron denunciar este índice como abusivo. Precisamente ha estado de actualidad en los últimos días tras el informe del abogado del TJUE que se ha posicionado a favor de los consumidores.
No obstante, la demanda, que está todavía a la espera de sentencia, no cuestiona la legalidad del tipo, ya que sigue siendo un índice de referencia oficial reconocido por el Banco de España. Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice.
Las hipotecas de tipo variable también se pueden referenciar a la permuta de intereses, IRS por sus siglas en inglés (Interest Rate Swap), al plazo de cinco años. Es la media simple mensual de los tipos de interés diarios Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones denominadas en euros con vencimiento a cinco años.
Otro de los índices de referencia es el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. Su cálculo viene dado por los rendimientos obtenidos en el mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda pública cuyo vencimiento residual se sitúe entre dos y seis años.
El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro es otro de los índices para referenciar la hipoteca Se calcula a partir de la media aritmética ponderada por el volumen de operaciones, de los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones de préstamo o crédito a vivienda en las que se prevea un período de fijación del tipo de interés de entre uno y cinco años, realizados en euros con hogares residentes en la zona del euro.
Hipotecas firmadas antes del 2000
El último tipo de referencia reconocido por el Banco de España solo es oficial para los préstamos hipotecarios que se firmaron antes del 1 de enero de 2000. Se trata del tipo interbancario a un año, míbor, y se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario.
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