Desde hace ya años vengo arrendando a terceros una vivienda que tengo en propiedad. Hasta la fecha siempre he pedido a mis arrendatarios un aval bancario por importe equivalente a seis meses de renta y ahora me dice el gestor que, aparte del mes de fianza, sólo puedo exigir una garantía por importe máximo de dos mensualidades de renta. ¿Es cierto?
Sí. A partir del 6 de marzo de 2019, fecha en que entró en vigor del RDL 7/2019 de 1 de marzo, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos, la garantía adicional para la mayoría de los arrendamientos de vivienda quedó limitada a dos mensualidades de renta en vigor. Tal limitación quedó plasmada en el artículo 36, apartado 5 de la LAU como sigue:
"Se establece la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta"
A nuestro juicio, además, se trata de una limitación no eludible a través de pacto entre las partes, dado que el art.4 de la LAU dice que “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Titulos I y IV de la misma” y es en el Título IV donde se encuentra el citado artículo 36, apartado 5º.
La distinción entre los cinco o siete años de duración a que se refiere el precepto, va referido a si el arrendador es persona física o jurídica. En su caso, tratándose de persona física (o al menos eso deducimos del enunciado de su consulta), si contrata un arrendamiento de duración inferior o igual a cinco años, se verá afectado por la limitación indicada en el importe de la garantía adicional.
En definitiva, podrá usted seguir utilizando la fórmula del aval, pero con el límite indicado de dos mensualidades de renta, siempre y cuando la duración del contrato sea inferior o igual a cinco años.
Es cierto que el mencionado precepto no indica de forma expresa que esté vetada la exigencia de un aval por importe superior a dos mensualidades de renta, pero la exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, es concluyente a este respecto al señalar que “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.
La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
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