Diferencias con los portales inmobiliarios

El índice de Ábalos deja el alquiler hasta el 60% por debajo del precio de mercado

El nuevo indicador estatal lanzado por el Gobierno para topar las rentas en el futuro identifica como zonas  especialmente 'tensionadas' Madrid y Barcelona, además de las islas Baleares y Canarias.

José Luis Ábalos, ministro de Fomento
El índice de Ábalos deja el alquiler hasta el 60% por debajo del precio de mercado
EFE

El sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler que acaba de lanzar el Gobierno, la potente herramienta estadística que pretende servir de base para adoptar políticas en materia de limitación de rentas en el futuro, sitúa el precio del alquiler de vivienda en España muy por debajo de lo que marca el mercado. La diferencia es notable en todas las comunidades autónomas, pero destaca sobre todo en algunas de las áreas del mapa especialmente 'tensionadas', donde la brecha entre los datos que ha hecho públicos el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y los que ofrecen los principales portales inmobiliarios llega a alcanzar hasta el 60%. 

Según el departamento que dirige José Luis Ábalos -antes Fomento- el precio medio del metro cuadrado en la Comunidad de Madrid se sitúa en 11,7 euros, cifra un 30% inferior a la que marcan los portales de referencia del sector, como Idealista (15,3 euros) y Fotocasa (15,4 euros). Pero los datos recopilados por La Información muestran ejemplos de diferencias más pronunciadas, como en el caso de Cataluña, donde el precio que calcula el Gobierno (9,1 euros) está más de un 60% por debajo de los 15 euros de Fotocasa y los 14,8 de Idealista. El porcentaje se repite en el caso de Baleares, con 8,1 euros, frente a 12,82 y 13,1 euros, respectivamente. 

Varios factores explican estas discrepancias. El primero es la referencia temporal, pues mientras los portales ofrecen información actualizada sobre los precios del alquiler de vivienda todos los meses (los últimos datos son de mayo), el Gobierno ha utilizado como referencia para su índice una base de datos tributaria a partir de las declaraciones de la renta de 2018, si bien también aporta datos anteriores, de los años 2015, 2016 y 2017, lo que permite analizar la evolución de los alquileres. No obstante, los distintos informes mensuales, trimestrales y anuales de los portales reflejan que los precios del mercado en 2018 ya eran superiores a los que indica la nueva herramienta estatal, que puede consultarse aquí. 

Pero la Agencia Tributaria no es la única fuente de información de la que bebe este nuevo índice. El Ministerio de Transportes se ha servido también de organismos públicos como el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el Banco de España, además de los Registradores de la Propiedad. Y también del Catastro Inmobiliario, el registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles. Y aquí es donde aparece otro factor importante a la hora de entender las discrepancias entre el Ejecutivo y los portales, pues los últimos utilizan los metros construidos declarados por los anunciantes, mientras que Fomento acude a los metros que figuran en el Catastro, que muchas veces incluyen zonas comunes, trasteros o plazas de garaje, lo que disminuye el precio por metro cuadrado.

Otra cuestión a tener en cuenta es que el Gobierno, además de las fuentes tributarias, utiliza como referencia los depósitos de las fianzas que efectúan los caseros (que no son obligatorios en todas las comunidades autónomas), mientras Idealista o Fotocasa ofrecen datos de oferta que no se corresponden necesariamente con los precios de cierre. Fuentes del área de vivienda del Ejecutivo explican que los portales constituyen "un termómetro de la oferta del mercado basado en expectativas de negocio y no en operaciones cerradas tras las negociaciones entre propietarios e inquilinos que pueden acabar por bajar el precio". Sin embargo, desde Idealista indican que "cualquier persona que haya buscado un alquiler en Madrid o Barcelona durante los últimos años ha comprobado que la capacidad negociadora de los inquilinos es prácticamente nula, lo que reduce casi a cero las diferencias entre precio de oferta y de cierre en los principales mercados".

En cualquier caso, los portales insisten en destacar que ellos no intervienen en los precios que fijan libremente decenas de miles de anunciantes en sus páginas web y se limitan a analizar estadísticamente los datos para aportar esta información al mercado. El ministro Ábalos aclaró el martes durante la presentación del índice que no se trata en ningún caso de enmendar las cifras de los portales inmobiliarios, cuya aportación ha sido valiosa en los últimos años, "aunque sea una información más limitada y parcial". "Se pretende ofrecer por primera vez una herramienta estadística estatal sobre precios, para que los particulares y los diferentes agentes dispongan de un recurso más con el que puedan operar en este mercado", añadió.

Incluso el Banco de España ha tomado parte en esta discusión. En un informe reciente el supervisor aseguraba que "una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos". En este sentido, los técnicos afirmaban que "esta limitación de la información disponible se puede mitigar parcialmente mediante el uso de otros índices no oficiales, como, por ejemplo, los índices de precios de oferta de alquiler construidos por portales inmobiliarios de Internet". 

Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, da la bienvenida al indicador desarrollado por el Gobierno al considerar que "es un índice que viene a sumarse a los que ya existen y aportará transparencia al mercado", si bien no esconde su inquietud por el uso que se le pueda dar. Se refiere a la intención del Ejecutivo de "poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado", tal y como consta en el acuerdo de legislatura pactado entre el PSOE y Unidas Podemos. Los actores del mercado han criticado esta intervención, pero el Gobierno sigue adelante con sus planes y la idea es introducir esta medida en la nueva Ley de Vivienda, cuyo anteproyecto se espera antes de fin de año, o mediante una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Eso sí, fuentes gubernamentales aclaran que el Ejecutivo quiere medir primero el impacto de la crisis del coronavirus sobre los precios del alquiler y, antes de tomar cualquier decisión al respecto, buscar consenso entre los agentes del mercado implicados. De momento, el Ministerio ha avanzado que se prevé actualizar el índice en el último trimestre del año con los datos de 2019 e incluir en ediciones futuras la información de las haciendas forales de País Vasco y Navarra, de las que aún no se cuenta con datos. Desde el Sindicato de Inquilinos han pedido al Gobierno que actualice los datos para adaptarlos a la "nueva realidad" porque "los ingresos de la población están cayendo y esto hace que muchos alquileres sean inasumibles".

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