Pese a la ralentización del crecimiento del comercio electrónico después de su 'boom' durante la pandemia, que ha llevado al gigante Amazon, por ejemplo, a despedir a 18.000 de sus trabajadores o a posponer inversiones en nuevos almacenes previstas en nuestro país, el inmobiliario logístico vive en España su "edad dorada" como reconocen todos los informes del sector. Y, tras un año de récord de inversiones en 2019, esos mismos informes auguran un crecimiento "sólido" en 2023, algo más moderado en el primer semestre, aunque un cambio en el modelo: "la inmobiliaria logística crecerá, sobre todo, a partir de proyectos 'llave en mano' y no en operaciones de riesgo".
Heylen Warehouses ha adquirido su primer suelo en España y tras Bélgica, Países Bajos y Francia, la empresa apuesta por nuestro país con un proyecto inmobiliario logístico de 15.000 metros cuadrados en la Plataforma Central Iberum de Illescas (Toledo). Logicor, por su parte, ha comenzado el desarrollo de un activo logístico llave en mano de más de 16.000 metros cuadrados y con 20 muelles de carga para Trace Logistics, el operador logístico del grupo Fluidra, compañía de equipamiento y soluciones para piscinas. Son solo dos ejemplos de la buena salud del sector de la logística inmobiliaria en España. Un sector que el año pasado superó los 1.900 millones de euros de inversión al cierre del ejercicio, con un crecimiento del 6,3% frente a 2021, según los datos de Savills en su informe sobre el sector inmobiliario logístico en España.
Así, según CBRE el segmento industrial y logístico concentró en 2022 entre el 12% y el 14% de la inversión inmobiliaria total en el país. Y es que la inmobiliaria logística cerró 2022 con 1.200.000 metros cuadrados contratados solo en la zona centro peninsular. "Una cifra récord que demuestra que el mercado inmologístico es sólido y que sigue creciendo a pesar de las adversidades", según Miguel Monreal, Director de Desarrollo de Negocios de GLP Spain (empresa que desarrolla parques logísticos). Y "creo que nos espera un 2023 muy halagüeño a pesar de los pesares", augura. Y es que, como cree Basilio González, de Dunas Capital Real Estate, "el sector vive una época dorada", en términos cuantitativos y cualitativos, "y de ser un sector residual" ha pasado a ser un actor principal y “tractor de la economía española”.
BNP Paribas Real Estate destaca en su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia la elevada demanda en las tres comunidades, donde los inversores buscan oportunidades en los activos inmobiliarios destinados a la logística. Así, en 2023, "promotores y fondos de inversión continuarán adquiriendo suelos para desarrollar nuevas plataformas". Está previsto que se incorporen al mercado madrileño 830.631 metros cuadrados (m2) de proyectos que están en fase de construcción. Por su parte, en Cataluña la cifra se sitúa en 395.000 m2 y en Valencia 196.313.
Los tres grandes 'hubs' logísticos españoles son la zona centro, Cataluña y Valencia -estos dos últimos al albur de sus dos grandes puertos marítimos-. Y, por ejemplo, en el centro la demanda de espacios logísticos ha vuelto a marcar un hito en la serie anual histórica con operaciones destacadas como el alquiler de 98.000 m2 en Illescas (Toledo); la autopromoción de una plataforma de 80.000 m2 en Torija (Guadalajara) y la firma de un proyecto 'llave en mano' del operador logístico 3PL de 50.316 m2 en Marchamalo (Guadalajara). Así, el eje de la A2, conocido popularmente como el corredor del Henares, vuelve a posicionarse como el favorito, concentrando más de la mitad de firmas de operaciones del cuarto trimestre y el 45% de superficie contratada, con un total de 197.177 m2 contratados en doce operaciones.
En Cataluña, por su parte, hay casi un millón de metros cuadrados edificables de suelo que se podrán incorporar al mercado a lo largo del año 2024. No obstante, es preciso destacar que muchos propietarios no tienen la intención de desarrollar esta superficie sin tener un cliente comprometido. En el último trimestre del año, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año. El año 2022, concluyen desde BNP Paribas, ha sido el periodo con más contratos firmados con operaciones como un alquiler de 20.360 m2 en Sagunto y la firma de una plataforma de 13.000 m2 en Ribarroja. En el mismo informe se destaca que las perspectivas para 2023 son positivas. "El buen momento por el que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los periodos más saludables de la serie histórica".
Con esta situación, la entidad financiera francesa considera que en nuestro país, los activos logísticos continuarán como uno de los segmentos inmobiliarios más interesantes para los inversores este año, a pesar de que el sector prevé una moderación en la actividad, principalmente durante el primer semestre. No obstante, por el contexto socioeconómico, se registrará un cambio de tendencia entre los activos a desarrollar. "A partir de este 2023, serán los proyectos llave en mano, y en general las plataformas configuradas a medida de un operador concreto, los que recibirán un mayor interés inversor ante las condiciones del mercado inmobiliario, marcado por un incremento de costes y riesgos que, a su vez, generan una presión al alza en las rentas".
Así se refleja en un informe publicado por la consultora inmobiliaria Proequity donde se concluye que aquellas naves construidas a riesgo en 2022 con fecha de entrega prevista para este año, continuarán su comercialización, pero el desarrollo de nuevos proyectos perderá un peso considerable a partir de los próximos meses. En este sentido, señalan a los proyectos llave en mano, es decir, plataformas/naves cuyas instalaciones y tecnologías son configuradas a medida para un operador en concreto, como uno de los formatos predilectos para este tipo de operaciones. El director general de Proequity, David Martínez, considera que ello se debe, en gran parte, a los costes que conllevan este tipo de operaciones, además del riesgo que suponen. "Este escenario, sumado a la situación actual de aumento de tipos, aumento de costes de construcción, se traduce en un descenso de las naves especulativas", declara Martínez.
Para este año, las consultoras inmobiliarias pronostican un incremento del 20% en la cartera de activos inmobiliarios logísticos de comercio electrónico y ello se traducirá en mayor superficie de almacenaje y de una capacidad de absorción de distribución de mercancías elevada. En palabras del vicepresidente y director regional de Prologis España, Cristian Oller, el sector seguirá creciendo. "En los últimos años, hemos visto como el comercio electrónico ha crecido de manera exponencial y a pesar de que, según los pronósticos, la tendencia será la de mantenerse en una línea constante y con un crecimiento más moderado a nivel global, se mantendrá sólido".
Eso sí, el sector deja claro a las instituciones cuál puede ser el cuello de botella al que se enfrente en los próximos años y lanza el guante: hará falta más suelo disponible. Por ello, según David Martínez, "para asegurar que el sector pueda hacer frente a las preferencias de la demanda y logre seguir captando interés inversor, es importante priorizar la creación de suelo".
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