Perspectivas del sector inmobiliario

La vivienda en la era post Covid: stock de herencias y divorcios y auge de terrazas

Consultorio vivienda
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Laura vive con su marido en un piso de 40 metros cuadrados en el centro de Madrid y si de algo se ha dado cuenta durante estos dos meses de confinamiento es de que necesitan más espacio y, sobre todo, al aire libre. No es un caso aislado. Las terrazas se han convertido en el bien más preciado de esta cuarentena que ha obligado a familias enteras a convivir bajo el mismo techo y a compartir espacios reconvertidos en despachos, aulas de colegio o gimnasios improvisados. Los expertos del sector han percibido esta tendencia y auguran una era post Covid en la que los ciudadanos van a alejarse cada vez más de los grandes centros urbanos que han resultado ser focos de contagio y propagación de enfermedades.

Son solo algunas de las proyecciones a corto y medio plazo, donde inicialmente se prevé un aumento de las viviendas disponibles, seguido de un incremento de las transacciones que dará paso, entonces sí, al ajuste de los precios. Los analistas apuntan a que el mercado se va a mover hacia el alquiler como opción preferible a la compra y, aunque la incertidumbre es elevada, auguran una recuperación rápida porque coinciden en que esta crisis no tiene nada que ver con la de 2008, básicamente porque la situación de partida del sector es diferente, al estar mucho más profesionalizado y menos endeudado que cuando pinchó la burbuja inmobiliaria tras la quiebra de Lehman Brothers.

"Veremos primero un aumento relevante del 'stock', ya que al que había hasta marzo se sumarán las viviendas procedentes de herencias, divorcios y las que ayuden a sus propietarios a mejorar su situación económica con la venta", augura el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar. "Después llegarán las transacciones y solo más tarde el ajuste de precios", zanja. La evolución de los precios es una de las grandes incógnitas, que "variará dependiendo de la demanda y características de cada ciudad o región", explica Beatriz Toribio, directora general de ASVAL, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, quien recuerda que los precios ya venían registrando caídas en buena parte del país antes de la pandemia, aunque no obstante continuarán tensionados en ciudades como Madrid o Barcelona.

Para la directora general de la consultora y tasadora Gesvalt, Sandra Daza, "la expectativa es de descenso de los precios", aunque coincide en que "podemos esperar variaciones muy heterogéneas, con caídas mayores en los mercados menos demandados". A su juicio, llegada la bautizada como 'nueva normalidad' aparecerán "diferentes preferencias en la demanda a la que existían antes de la irrupción de la pandemia, lo que podría impactar en la evolución de los precios en ciertas zonas". A nivel general, los analistas esperan descensos en el precio de la vivienda habitual de entre el 5% y el 10%, "aunque dado que las transacciones están paralizadas, es difícil determinarlo actualmente", indica Daza.

En este sentido, el economista Javier Santacruz explica que el 'subyacente' de la vivienda residencial (la renta disponible, los salarios, el empleo y la riqueza en general) se está reduciendo y "aquellos que están dispuestos a comprar van a esperar a una bajada del precio, incluso en los casos donde la operación ya estaba o cerrada o prácticamente cerrada en los días anteriores a la crisis". En sentido contrario, afirma que "alguien que no ha sufrido una caída de la renta disponible, ha aumentado su ahorro y observa una reducción de entre el 5% y el 10% del precio al que la vivienda se vendía antes de la crisis, puede estar ante una oportunidad extraordinaria de compra, dependiendo de su localización".

Santacruz insiste en la idea de que las localizaciones más sobrecalentadas serán las que más han subido precios, como las grandes ciudades y los lugares de costa. "Se busca cada vez más localidades cercanas a las grandes ciudades pero con el suficiente grado de flexibilidad de movilidad personal, evitando las grandes urbes que se han convertido en focos de contagio y propagación de enfermedades", indica. En este sentido, este experto señala otro sector en auge, como es el de las segundas viviendas vacacionales. "En estos casos, la demanda muestra más fortaleza financiera que en el caso de la vivienda habitual, ya que son familias que disponen de ahorro y capacidad de endeudamiento para hacer un 'plan B' de alojamiento en caso de que la pandemia vuelva a rebrotar", reflexiona.

No obstante, Encinar advierte de que "con el estado de alarma han sido muchas las personas que han tenido que acogerse a un ERTE y eso sin duda lastrará la demanda durante los primeros meses". Aún así, confía en que "al ser medidas temporales, según vayamos avanzando en los procesos de apertura la mayoría de ellos volverán al mercado laboral y reactivarán la demanda de viviendas". De hecho, asegura que el portal Idealista "ha estado todas estas semanas más activo que nunca, con lanzamientos semanales que facilitaban la búsqueda de vivienda desde la cuarentena, como el filtro de visita virtual, la funcionalidad de la firma digital del contrato del alquiler, la video llamada o lo más reciente, el Virtual Home Staging (VHS) para decorar virtualmente las casas".

Colaboración público-privada

En ASVAL consideran que el sector del alquiler saldrá reforzado de esta crisis, porque esta opción ofrece la flexibilidad que la sociedad necesita. "Si ya vivíamos en un mundo muy cambiante, donde nuestro entorno laboral, familiar o social podía modificarse en poco tiempo, con el coronavirus hemos comprobado que todo esto puede transformarse en cuestión de días", analiza Toribio. La asociación ha adelantado su nacimiento en plena pandemia, precisamente ante la expectativa de que, cuando la situación se normalice, habrá una mayor demanda de viviendas en alquiler y será necesario trabajar con las instituciones "en el desarrollo de los modelos de vivienda social y asequible que actualmente casi no existen en España y que son de gran importancia".

Para Encinar, hay varios factores sobre la mesa que pueden hacer que la balanza se acabe inclinando hacia el alquiler o la compra. "Si se aprueban avales públicos para ayudar en la compra de vivienda es posible que veamos un repunte en las ventas, mientras que si realizan políticas destinadas a favorecer la aparición de más producto en el mercado del alquiler, probablemente veamos cómo el alquiler coge aún más fuerza", matiza. Pero en todo caso, en su opinión "parece que la tendencia a la normalización del precio del alquiler cobrará fuerza en buena parte del país, aunque en aquellos mercados donde haya una intervención abusiva de los poderes públicos los precios subirán".

Según los datos que maneja Gesvalt, en el mes de abril el precio del alquiler se ha mantenido estable, aunque con un ligero incremento respecto al primer trimestre, algo que achacan a la escasez de nuevos contratos de arrendamiento derivada del estado de alarma y también a la prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos aprobada en el Real Decreto Ley 11/2020. Aunque todavía es pronto para determinar cómo se van a mover los precios en los próximos meses, Daza avanza que "dependerá en gran medida del equilibrio que alcance una demanda embalsada y que podría incrementarse y una oferta que ha seguido creciendo durante el confinamiento, tanto por las obras en ejecución como por el trasvase de viviendas destinadas al alquiler vacacional".

Hay que tener en cuenta, no obstante, que la demanda todavía puede experimentar variaciones en sus preferencias, tal y como recuerda Daza, que pone como ejemplo de nuevo criterio la necesidad de más espacio para destinar al teletrabajo. En el lado opuesto, la recuperación del sector de las oficinas se verá afectada por las decisiones de las empresas en materia de trabajo no presencial, así como por la nueva normativa de distanciamiento social. En esta línea, Santacruz indica que tanto en lo que se refiere a las oficinas localizadas en el centro de las ciudades y en los centros de negocios (ocupados en más del 90%), así como en el sector logístico-industrial, "hay una fuerte demanda de espacio que, en muchas ocasiones, no está disponible".

Recuperación en 2021

En cualquier caso, conviene ser prudentes en el análisis, pues aún es pronto para determinar hacia dónde se mueven las tendencias. Toribio lo tiene claro: "Según cómo evolucione el empleo, evolucionará el mercado inmobiliario". Por su parte, Encinar recuerda que en 2019 España superó el medio millón de viviendas vendidas, pero durante este año lamenta que "será complicado que superemos las 350.000 unidades". "Aún así, nuestra previsión es que estas cifras comiencen a mejorar durante el primer trimestre de 2021". Pronostica que, para entonces, el sector empezará a ver "señales de recuperación cada vez más consolidadas".

Daza insiste en que "la previsión es que se produzcan caídas significativas en las transacciones, que podrían tener un impacto en el corto y medio plazo, debido a la incertidumbre social económica existente y a la posible reducción del poder adquisitivo de la población". Además, están percibiendo que los grandes inversores se mantienen a la expectativa, esperando oportunidades en una situación estable. Con todo, avisa de que habrá que esperar a los meses posteriores a la finalización del estado de alarma y, con ello, a la vuelta a la actividad de los colegios de registradores y notarios, para analizar cómo se comporta el mercado y su capacidad de financiación.

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