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El interés de una hipoteca fija también puede cambiar, estos son los casos

Los préstamos variables actualizan la cuota mensual de acuerdo al índice de referencia, generalmente el Euríbor, pero en los fijos el importe es estable. 

Es un buen momento para optar por la subrogación hipotecaria.
Es un buen momento para optar por la subrogación hipotecaria.
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La elección entre una hipoteca fija o variable depende de muchos factores, entre otros de la duración de la deuda, el importe o el perfil del deudor. En la actualidad, los tipos en valores negativos, el Euríbor, el principal índice de referencia, marcó un nuevo mínimo histórico en septiembre, hace más atractivas las hipotecas variables porque los intereses serán menores. Aún así, un préstamo con interés fijo sigue resultando conveniente si la deuda es a largo plazo y para quienes busquen minimizar el riesgo. Contar con la misma cuota mensual permite planificar los gastos y da estabilidad al deudor.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la hipoteca fija puede variar su cuota en ciertas situaciones porque se modifica el tipo de interés a aplicar. En concreto, esto ocurriría si el deudor recurriera a una novación. Esta operación, que el banco no está obligado a aceptar, implica un cambio en las condiciones de la hipoteca, titulares, duración, tipo de interés... En lo que va de año se han registrado casi 30.000 novaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El cambio de las condiciones puede deberse a diferentes motivos y no siempre implica un mayor interés para el titular de la hipoteca. Uno de las razones para las que se recurre a una novación es cambiar los titulares de la hipoteca. En caso de añadir titulares, la entidad bancaria gana una garantía de pago por lo que no tendría por qué empeorar las condiciones. La situación cambia si la novación se solicita porque uno de los titulares dejará de serlo, por ejemplo en caso de divorcio. En esos casos, el banco podría empeorar las condiciones, bien incrementando el interés, o bien exigiendo nuevas garantías de pago como por ejemplo un avalista para evitar el impago de la deuda.

Para ampliar el plazo de devolución del importe de la hipoteca también se deberá recurrir a una novación. De esta manera el titular o titulares reducirían las cuotas mensuales, aunque sin incrementar el importe de la deuda. Otra posibilidad es recurrir a un periodo de carencia, que también se negocia en una novación, de manera que durante el tiempo pactado se pagarán solo los intereses. En cualquiera de los casos anteriores, dado que la novación exige la autorización del banco, se puede producir un empeoramiento de las condiciones, entre ellas un incremento del interés, si la entidad entiende que hay mayor riesgo de impago. 

Además, otra de las condiciones que se pactan en un contrato hipotecario son los productos vinculados que permiten bonificar el tipo de interés a pagar. Por ejemplo, si un cliente solicita una hipoteca puede contratar un menor tipo de interés si domicilia su nómina o pensión en la misma entidad. Esas condiciones se deberán mantener mientras dure el contrato hipotecario, en caso de cambios el coste del préstamo puede incrementarse de acuerdo  a lo firmado en el contrato. 

¿Es posible cambiar de hipoteca fija a variable?

Por otra parte, el titular de la hipoteca también podrá solicitar la novación precisamente para rebajar el interés. Renegociar la deuda porque las condiciones del mercado han cambiado es posible. Así, por ejemplo, quienes hubieran contratado una hipoteca fija hace unos años, actualmente ven como las variables se encuentran en mínimos y podrían solicitar una rebaja.

Al renegociar la hipoteca el titular tiene dos opciones. Por un lado, podría rebajar el tipo de interés, pero manteniéndolo fijo. Y, por otro lado, puede optar por cambiar a una hipoteca variable y referenciar el interés a un índice, por ejemplo el Euríbor. En cualquier caso, como hemos dicho antes, el banco no tiene obligación de aceptar los cambios. Hay que tener en cuenta que, más allá de la situación del mercado, la entidad analizará el riesgo del titular y su capacidad de pago para tomar cualquier decisión.  

El coste de la novación

Antes de solicitar una novación o de renegociar las condiciones hipotecarias, hay que tener cuenta que este trámite no es gratuito. La entidad puede aplicar una comisión, a la que se sumarán los costes de notaría, registro o tasación, si fuera necesario. 

En concreto, la entidad bancaria podrá exigir una comisión por esta operación, aunque solo si así queda especificado en en el contrato, y solo podrá ser de entre el 0,1 y el 1% del capital pendiente. Además, la norma limita la comisión al 0,1 si solo se modifica el plazo y al 0,15% si solo se cambia el interés variable para convertirlo en tipo fijo. Aunque esta última comisión será aplicable únicamente en los tres primeros años del contrato. 

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