Comprar una vivienda en España se complica en la recta final del año. Una vez invertidos los ahorros de la Covid, quienes tengan en mente adquirir un inmueble se encontrarán con unos precios que siguen altos y con un acceso al crédito más caro, que crece al calor del euríbor. La nota positiva es que esta tendencia parece haber tocado techo tras unos meses inéditos para el sector. Su precio se encareció de media un 8% durante el segundo trimestre del año, según las cifras que maneja el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato es un 0,5% inferior al contabilizado en la primera parte del año, un freno que anticipa la moderación que ya descuentan desde el sector.
El Banco Central Europeo (BCE) ha sido uno de los más tajantes al advertir de que en un entorno de tipos de interés bajos como el actual, un aumento de 100 puntos básicos de las tasas hipotecarias puede provocar una caída de hasta el 9% en el coste de los inmuebles y del 15% de las inversiones pasados dos años. El organismo realiza esta previsión después del furor que ha vivido el mercado inmobiliario en los últimos meses, con un nivel de actividad no visto desde la época de la burbuja y a la espera de que mueva ficha con más alzas de tipos en octubre, tras anunciar un incremento de 75 puntos.
Cristina Arias, directora de Servicios de Tinsa, explica a La Información que el sector inmobiliario es procíclico con respecto al PIB y, por tanto, responde rápidamente a cualquier cambio en los tipos, “dado que tanto la construcción como la compra de la vivienda suponen un desembolso significativo y habitualmente requieren de financiación a largo plazo, que con el cambio de política monetaria se ha encarecido”. En este contexto, Arias prevé una contención tanto en el lado de la demanda como la oferta, que van a provocar una desaceleración de los precios residenciales.
Los temores de recesión empañan el horizonte, con el segmento de las nuevas promociones frenando su subida un 1,3%, hasta el 8,8% entre abril y junio. Por su parte, las casas de segunda mano contienen ligeramente su avance hasta el 7,9% interanual, lo que supone tres décimas menos con respecto a los tres primeros meses de 2022. En este contexto, desde Pisos.com insisten en que si bien la actividad se ha comenzado a ralentizar, “no se van a producir grandes caídas” de aquí a diciembre, sino que se producirá un menor crecimiento después del ‘rally’ experimentado en la primera mitad del año.
“Mucha demanda ha anticipado la compra de vivienda ante una previsible subida de tipos”, precisa el director de Estudios y portavoz del citado portal inmobiliario, Ferran Font, quien subraya que será la reducción en la firma de hipotecas la que contenga el volumen de compraventas. Sin incluir grandes capitales como Madrid, Valencia, Málaga o Mallorca, el importe de los inmuebles que maneja Pisos.com ya ha experimentado reducciones del 5% a causa del enfriamiento de la economía tanto en compraventas como alquileres.
La mayoría de expertos consultados por este periódico pone el foco en la escasez de obra nueva, que ha trasladado el interés comprador hacia la usada y, por tanto, ha sido uno de los principales factores que han presionado al alza, con una diferencia entre oferta y demanda que ha llegado a ser de diez puntos. Todo apunta a que esta situación no se revertirá de cara al otoño. “La incertidumbre sobre la evolución de la economía, muy ligada al desarrollo de la guerra en Ucrania, unida a las expectativas de moderación durante los próximos meses, impactan en las decisiones de inversión para el desarrollo de nuevos proyectos de construcción. Esto limita la obra nueva en el próximo ejercicio”, añade Arias.
Con el precio medio del metro cuadrado de segunda mano un 34,4% por debajo de abril de 2007, cuando alcanzó su máximo histórico, hasta los 1.936 euros, desde Fotocasa son más pesimistas. “No va a haber una corrección de precios en el corto plazo. Tenemos que esperar a que finalice 2023 para ver si la demanda baja tanto como para que se estabilice”, remarca la directora de Estudios y portavoz del grupo, María Matos. Por su parte, desde Inviertis, compañía dedicada al alquiler de inmuebles, hacen hincapié en que el problema va a seguir siendo la escasez de 'stock' y, por tanto, va a ejercer más presión sobre las casas que ya existen en el mercado. "Esto nos lleva a pensar que no se van a producir grandes ajustes en los precios", señala la CEO y fundadora de la citada compañía, Rebeca Pérez, quien espera que el cambio de ciclo no sea inmediato, si no que habrá que esperar todavía un par de meses.
El próximo ejercicio será clave para el mercado inmobiliario de cara a saber si rompe el comportamiento de alzas iniciado hace ocho años, tal y como advierten algunos expertos. Para 2023, desde Real State Analitycs ya pronostican un descenso en el precio del 0,9%, muy inferior a la caída de las operaciones, que podría llegar a ser del 15% después de marcar máximos en junio, hasta las 563.540 unidades. La cifra en todo caso estaría un 3% por encima de la registrada en 2019, antes de la pandemia. “Al contrario que en 2008, cuando convivieron una baja demanda y una alta oferta, el mercado no se enfrentará a fuertes variaciones en el precio de la vivienda, sino a desaceleraciones controladas", indica el CEO de Atlas Real State Analytics, Alejandro Bermúdez. La erosión del poder adquisitivo de los hogares después de meses de alta inflación y las perspectivas de un entorno económico menos favorable que los meses anteriores, condicionados al curso de la crisis energética, marcarán la pauta.
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