La ventaja fiscal que puedes tener en el IRPF si vendes tu casa para comprar otra

Vender una casa implica ganar dinero y, como ocurre con todas las ganancias patrimoniales, esta operación está gravada fiscalmente en el IRPF. Sin embargo, si el dinero de esta operación se destina a la compra de otra vivienda, el titular puede beneficiarse de una ventaja fiscal: no tendrá que asumir el gasto de IRPF por esos ingresos. Pero esta opción no está disponible para cualquier vivienda, sino que Hacienda solo permite la "exención por reinversión en vivienda habitual".

Esta opción esta disponible para el contribuyente que destine el importe total obtenido al vender su casa en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda. Se entiende que que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual. Para beneficiarse de esta exención, el contribuyente deberá tardar menos de dos años desde la venta en comprar o rehabilitar la nueva vivienda y ésta deberá ser considerada como vivienda habitual. Igualmente, se podrá aplicar la exención si la nueva vivienda habitual se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores.

El concepto de vivienda habitual es importante a nivel fiscal por el diferente trato que Hacienda le da, diferenciando entre el espacio destinado a vivir y otros inmuebles que puedan ser segunda residencia o estén destinados al alquiler. Se considerará como vivienda habitual "la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años" y, además, se exige que la vivienda "sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras".

No obstante, la Agencia Tributaria adapta ambos requisitos cuando se produzca "el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio". Esto ocurrirá, por ejemplo, cuando se produzca un matrimonio, una separación, o un traslado laboral, entre otros. 

El ahorro obtenido por esta exención varía entre el 19% y el 23% de la ganancia patrimonial. En la actualidad, cuando una persona vende su vivienda, esta debe tributar por el beneficio obtenido, las ganancias se han de integrar en la base imponible del ahorro. Dependiendo del beneficio conseguido, este tributará a un tipo progresivo que va desde el 19% para las ganancias de hasta 6.000 euros, pasando por el 21% para las ganancias de entre 6.000 y 50.000 euros, y llegando hasta el 23% para aquellas que superen los 50.000 euros.

En ese sentido, hay que tener en cuenta que la exención solo se aplica al importe de la reinversión, si este importe fuera inferior al valor total de transmisión "solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida". Es decir, el importe que no se reinvierta y, por tanto, sí suponga una ganancia patrimonial deberá tributar como tal en la declaración de la renta. 

En caso de que el contribuyente para adquirir la vivienda que ahora vende hubiera utilizado una hipoteca, financiación ajena, la normativa establece que "se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión".

Para entenderlo, por ejemplo, una persona compró la vivienda por 200.000 euros, con una hipoteca de 150.000, de la que todavía tiene pendiente de pagar 30.000. Si por su venta obtiene 250.000 euros, ya restados los posibles gastos e impuestos asociados, tras amortizar la hipoteca obtendrá 220.000 euros. Este último importe será el que se considerará para la reinversión en una nueva vivienda.

Pero, ¿qué ocurre si para obtener la nueva vivienda se recurre a una hipoteca? Esta posibilidad genera controversia. En principio Hacienda solo considera como reinversión las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años, anterior y posterior a la venta. De esta manera, el resto de cantidades que se vayan abonando una vez pasado ese período no están exentas del IRPF como ganancia patrimonial. Esta cuestión, no obstante, está en manos de los tribunales, que hasta ahora han mostrado posiciones encontradas, y a la espera de la posición del Tribunal Supremo, después de que el alto tribunal admitiera a trámite el recurso de un contribuyente.

Esta exención está disponible para cualquier contribuyente que presente los requisitos anteriores, pero, la Agencia Tributaria flexibiliza estas condiciones para un colectivo concreto: los mayores de 65 años. En su caso no necesitarán reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual, sino que los ganancias por la venta de su vivienda habitual, sin reinversión, están exentas del IRPF. 

Además, si la vivienda que se vende no es la habitual, puede ser una segunda residencia o un inmueble heredado, por ejemplo, estos contribuyentes también se podrán acoger a la exención, condicionado a la contratación de una renta vitalicia. Es decir, se deberá contratar un seguro de vida ahorro que aseguran el cobro de una renta periódica que podrá cobrarse de manera mensual, trimestral o semestral.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la exención por reinversión en vivienda habitual o la exención prevista para mayores de 65 años no elimina el resto de impuestos obligatorios al realizar la venta de una vivienda. Esta operación está sujeta al pago de otros tributos, el principal la plusvalía municipal, impuesto directo competencia de los ayuntamientos.