La ley de la vivienda se amasa en el Congreso de los Diputados con la receta aprendida de memoria, pero con más dudas que certezas acerca de su verdadero impacto en el mercado inmobiliario español. En la teoría, el anteproyecto busca acabar con la especulación y las burbujas en el sector, así como incrementar la oferta a “precios asequibles”. En la práctica, nace sin la especie clave para el aliño –el índice de referencia para el precio del alquiler, que verá la luz en la próxima legislatura- y con una “regulación limitada” por ciertos condicionantes técnicos. De entrada, la base de la norma pone el foco en los grandes caseros, considerados como tal aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez inmuebles urbanos en propiedad, sin tener en cuenta garajes y trasteros. Precisamente es en esta delimitada frontera donde los agentes del sector han levantado la bandera roja. La razón atiende a los ‘trucos’ que desde el sector estudian para rehuir de ser catalogado como gran tenedor.
Los expertos consultados por este medio hablan de las ‘argucias’ o ‘trucos legales’ que empleará este segmento con el fin de sortear la nueva regulación. Desde la creación de diferentes sociedades en las que se inscriben los inmuebles para no rebasar el citado umbral, hasta el traslado al arrendador de los gastos asociados a la vivienda como el IBI o la tasa de residuos urbanos, tributos que recaen en el dueño, las voces del sector mencionan diferentes medidas que podrían estandarizar para evitar la norma. “Hay que esperar a ver cómo avanza su implementación y analizar si la puesta en marcha de manera desigual en las comunidades autónomas genera un comportamiento dispar de grandes tenedores en cada territorio”, señala a La Información el director y portavoz de estudios del portal pisos.com, Ferran Font.
Un estudio elaborado por Atlas Real Estate Analytics arroja que, sin tener en cuenta el número de CCAA que las adopten, la Ley por el Derecho a la Vivienda podría reducir hasta en un 21% la oferta del alquiler, contracción que podría alcanzar el 48% en las zonas donde el precio está más tensionado. La cifra se ha obtenido a través de una simulación de los 'players' existentes en el momento actual en los municipios de Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca que, de confirmarse, provocaría una espiral alcista de precios y daría entrada a nuevos alquileres “todavía más caros”. “La tendencia social es que la demanda aumente, por tanto, si la cantidad disponible se reduce, la primera consecuencia es que los inquilinos tienen mucha menos opciones para elegir y dota de mayor poder de decisión a los caseros particulares”, comenta el CEO de Atlas, Alejandro Bermúdez, quien considera que serán los particulares quienes tenderán a adoptar las citadas “triquiñuelas” legales, en lugar de los inversores institucionales.
Bermúdez cita el aumento del alquiler con opción a compra, así como el trasvase de dichos activos a otros mercados, como el de la compraventa o al de las estancias cortas y medias como las hipótesis más probables a producirse. Respecto a esto, el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), Tolo Gomila, matiza que si bien “todavía es pronto” para analizar la situación, teniendo en cuenta que el alquiler turístico se pasó al de temporada con la llegada de la pandemia, se baraja como un posible escenario.
La promesa de su desarrollo y puesta en marcha ha sido una moneda de cambio con la que ha jugado Unidas Podemos con sus socios desde la formación del Gobierno, medida que tenía como referencia el modelo impuesto en Berlín, donde el Tribunal Constitucional alemán tumbó el límite del precios al alquiler. En este sentido, los tres expertos citados anteriormente ponen como ejemplo, además de la capital germana, ciudades como San Francisco, Miami o Barcelona, donde la evidencia ha demostrado que este tipo de iniciativas “han sido poco efectivas”, ante lo que proponen leyes más laxas con las que seducir a grandes inversores para que aumente el parque disponible de casas, en lugar de “demonizarles”. “Al final, aquellos sectores a los que se quiere proteger serán los que más complicado tengan el acceso a un inmueble, por lo que la ley dista bastante del objetivo para el que fue diseñada”, precisa Font, al tiempo que añade que el “poco consenso con el que nace” pone en cuestión su viabilidad a corto y medio plazo.
¿Quién está detrás de los grandes fondos de la vivienda?
Las principales plataformas residenciales en España ha ido ganando terreno en los últimos años y ya representan el 4,4% de todas las casas en régimen de alquiler. Esto supone un incremento de dos décimas con respecto a la cuota de 2020, que tiene su origen en la "fuerte" actividad inversora que ha tenido lugar a lo largo de 2021, tanto en la adquisición de portfolios entre compañías como en la compra de obra nueva.
Por volumen de activos, los quince principales tenedores suman más de 96.600 viviendas, de los que CaixaBank acapara casi una cuarta parte (25.000). Le siguen de cerca Testa Home (20.000), Sareb (14.583), Lazora (9.000), ARES (7.000), AXA IM (3.744), Vivenio Residencial (3.500), Témpore Properties (2.550) y Cevasa (2.228). Completan la lista Stay (2.200), B Capital Partners (2.025), Catella AM Iberia (2.000), Encasa Cibeles (1.721), Cerberus (1.661) y Unicaja-Liberbank (1.427).
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