La 'cara B' de la Ley de Vivienda: subida de los alquileres bajos en zonas tensionadas

Nunca llueve a gusto de todos. La primera Ley estatal de Vivienda ha nacido para resolver los problemas del alquiler en las ciudades ejerciendo un control de precios en las zonas tensionadas y con el fin de incrementar la oferta de alquiler social, pero también trae consigo una 'cara B'. De hecho, en contraste con las políticas de incremento de oferta, según la evidencia recogida con la experiencia en Cataluña y otros lugares, el control de precios podría tener efectos indeseados.

Así lo pone de manifiesto un nuevo estudio del centro de estudio de políticas económicas de Esade (EsadeEcPol). En opinión de los autores del documento (Jorge Galindo, Ángel Martínez, Javier Martínez y Natalia Collado), podría acabar provocando una subida de los alquileres de menor precio en las zonas tensionadas, puesto que tenderían a "pegarse al techo" que sería evidente para todos los arrendatarios. La definición de "zona tensionada" basada en el esfuerzo económico de los hogares deja claro que el objetivo de la ley es de naturaleza redistributiva. Así que desde el 'think tank' se preguntan si la ley va a ayudar a quien realmente espera poder ayudar.

El documento pone de ejemplo la ley de vivienda catalana, en vigor entre 2020 y 2022 tras ser declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional. Desde Esade señalan que solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras y que, por el contrario, produjo una subida de la renta en las más baratas en las zonas afectadas por encima del grupo de control. "Benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad", subrayan, haciendo mención a un estudio realizado por García Montalvo y J. Monrás.

'Mudanzas estratégicas'

"En tanto que la ley establece fronteras para definir beneficiarios en lugar de criterios a nivel de hogar, se pueden generar injusticias redistributivas en zonas limítrofes: algunos que lo necesitarán quedarán fuera, mientras otros que no lo necesiten serán beneficiados. Además, existe un claro riesgo de decisiones motivadas políticamente en la definición de zonas, o las 'mudanzas estratégicas' de personas con más ingresos a mudarse a zonas tensionadas, expulsando a inquilinos vulnerables y favoreciendo a arrendatarios con mayor poder adquisitivo", argumentan. 

Por otro lado, también advierten de posibles efectos "perversos" sobre la oferta. Consideran que los nuevos topes a los precios de los alquileres pueden desincentivar la puesta de pisos en el mercado, algo que también tendría (teóricamente) un efecto más drástico en las partes altas de la distribución de pisos. Avisan de que primero saldrían los que en un mercado libre quedan por calidad o tamaño por encima del precio tope marcado por la regulación. Por ejemplo, Berlín estableció a mediados de 2015 un límite en las subidas en nuevos contratos al 10% del precio promedio de alquiler en cada área dentro de la ciudad considerada como "tensionada", siempre que no se hubiese llevado a cabo una reforma, lo que provocó un aumento de oferta en el sector no regulado, la disminución del valor de las viviendas en áreas controladas y el deterioro de su calidad. 

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Asimismo, Monrás y García Montalvo observaron también que, mientras estuvo en vigor la norma catalana, se redujo significativamente la cantidad de contratos firmados, especialmente entre los pisos de la parte alta de la distribución. Pero desde Esade no solo ven problemas de precio y oferta, sino que avisan de "riesgo de erosión institucional", como es el Instituto Nacional de Estadística (INE).

"Es preocupante que un instituto autónomo como el INE esté a cargo de definir un índice de referencia de precios de alquiler para la nueva Ley de Vivienda, ya que esto podría poner en riesgo su independencia y autonomía. Al ser una institución autónoma, el INE se supone que debe actuar con independencia política y sin interferencias del Gobierno. Sin embargo, dado que el INE es una entidad gubernamental, existe el riesgo de que el Gobierno intente influir en la definición del índice, lo que podría comprometer la independencia y objetividad de este. En última instancia, esto podría resultar en un índice que no refleje adecuadamente la realidad del mercado de alquiler de viviendas y que no beneficie ni a propietarios ni a inquilinos", argumentan en el grupo de expertos.

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En otro término, destacan el "reto administrativo" que supondrá convertir la ley en una "realidad operativa". Piensan que su efectividad a medio y largo plazo puede ser limitada al requerir la creación de una nueva categorización de propietarios para identificar a aquellos que poseen cinco o más propiedades, "lo que será costoso en términos de recursos". Además, los incentivos para ocultar la propiedad o dividirla en estructuras societarias son altos y esto podría dificultar el monitoreo constante. Por otra parte, al decidir cada Comunidad Autónoma si implementa o no los controles y en qué área lo hace, la ley podría verse influenciada por criterios políticos y generar distorsiones respecto a sus objetivos.

Con el fin de ampliar la disponibilidad de alquiler accesible, si el deseo no es de suma marginal sino de multiplicación, creen conveniente ampliar las políticas de largo plazo como son los bonos de densidad, permitiendo a los promotores construir una mayor cantidad de metros cuadrados de lo permitido en la regulación de cada zona y aumentando, por tanto, la cantidad de viviendas o su altura a cambio de desarrollar unidades de alquiler social. Asimismo, apuestan porque se dedique una proporción mayor del total de viviendas protegidas a alquiler que a propiedad y que los nuevos tejidos urbanos sean lo suficientemente atractivos con la construcción de infraestructuras.

20.000 viviendas de grandes propietarios

Otra opción es complementar la absorción de oferta existente más allá de la Sareb incluyendo a grandes tenedores privados. En concreto, exponen que se podría aumentar la oferta de vivienda en alquiler mediante la adquisición de alrededor de 20.000 viviendas de grandes propietarios a través de un concurso público, con un descuento del 20% en comparación con el índice de referencia del precio del alquiler. Defienden, además, que existen alternativas más efectivas que el subsidio generalizado de 250 euros para jóvenes, como puede ser ampliar el Ingreso Mínimo Vital, establecer un complemento salarial o implementar una transferencia temporal por parte de la AEAT para aquellos hogares que no reciben el IMV. Creen que los arrendadores pueden aumentar los precios del alquiler utilizando información sobre los ingresos y la edad de los inquilinos.

Sin embargo, pese a toda la parte negativa, hacen hincapié en que las medidas incluidas en la ley son prometedoras y van en la dirección adecuada. "El compromiso de mejorar la accesibilidad de alquiler social y movilizar vivienda vacía en España es un desafío con un potencial significativo para transformar el panorama habitacional del país. Para alcanzar los niveles europeos de vivienda social, es crucial establecer objetivos a medio plazo bien dimensionados, priorizar la reconversión de viviendas a corto plazo, absorber oferta de grandes tenedores con descuentos negociados y garantizar que las viviendas reconvertidas cumplan con las demandas de ubicación y tipología", sentencian.