Guerra a la vista: registradores revisarán el trabajo de los notarios en la hipotecas

La nueva Ley Hipotecaria que acaba de entrar en vigor va a generar un nuevo foco de fricción entre notarios y registradores, a añadir a su eterna lucha por el control de la legalidad en la concesión de créditos inmobiliarios, entre otras operaciones. Los registradores podrán emitir un “dictamen jurídico” sobre la legalidad y el control de las condiciones de contratación en la concesión de hipotecas para la compra de bienes inmuebles a la hora de inscribir en el Registro las escrituras de la operación. Esa facultad supone, de facto, que los registradores verificarán que los notarios han realizado bien las nuevas funciones de información y control que la nueva norma les atribuye y que deben reflejar en un acta, dado que denunciarán cualquier cláusula abusiva o irregularidad que a los notarios se les hayan podido escapar.

Desde el Colegio de Registradores aseguran que la nueva norma les habilita para ofrecer y enviar a todas las personas físicas o jurídicas implicadas en una operación de crédito inmobiliario un informe o nota en el que se certifique que la cláusulas del contrato y las condiciones en las que se presta el dinero por parte del banco no son abusivas y cumplen con la legalidad vigente, algo que, según su versión, puede ser muy útil a la hora de resolver conflictos entre las partes de forma extrajudicial, en actos de conciliación. En cualquier caso, se tratará de una nota con validez jurídica que, en caso de conflicto judicial por alguna de esas condiciones de la hipoteca o de que sea necesario aclarar si están en vigor o no, puede ser muy útil tanto para el prestatario (cliente), como para el banco o el juez en caso de litigio.

Es más, los registradores entienden que, en virtud de la nueva normativa sobre consumidores y usuarios, en ese dictamen que deben hacer y enviar por obligación al usuario para confirmarle que sus escrituras se han inscrito, se pueden adjuntar incluso anotaciones sobre sentencias firmes anteriores de cláusulas abusivas que le permitan presentar una demanda en un juzgado (si es que las tiene en su contrato) y hasta recuperar importes que se han pagado de forma irregular.

Hasta ahora, se había destacado que la nueva Ley Hipotecaria obliga a los registradores a inscribir los modelos de contrato que las entidades financieras utilizan a la hora de dar hipotecas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, de forma que se pueda verificar que no se salen de la legalidad, algo que es su función primordial. Pero hasta el momento, lo más llamativo de la nueva ley son una serie de obligaciones para los notarios, que deben asegurarse de que el ciudadano ha recibido en regla toda la documentación necesaria para obtener su hipoteca.

Las obligaciones del notario

Una de las claves de la norma para los notarios es constatar que existe la propuesta de contrato del préstamo que hace la entidad financiera y que da lugar a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento que contiene toda la información de la hipoteca y que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Además debe comprobar y explicar al cliente la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas y los gastos de la hipoteca; la simulación de las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés; un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del préstamo; y las condiciones del seguro de daños del inmueble.

Si el notario constata errores o carencias en todo ese cúmulo de papeleo, informará al cliente y solicitará su subsanación a la entidad financiera. Si la documentación está correcta, cerrará día y hora para reunirse con el usuario y explicárselo, con antelación al cierre de la operación. A partir de ahí, el notario redactará un acta gratuita en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas, así como de las preguntas que el ciudadano le haya planteado con sus respectivas respuestas. Y una vez cerrado el proceso, se fijará cita para firmar la hipoteca.

Pero frente a la intención de los registradores de revisar el acta que hagan los notarios y todas las condiciones de la propuesta y de la FEIN a la hora de inscribir las escrituras, fuentes oficiales del Notariado aseguran que no está dentro de sus obligaciones enviar el acta que redacten sobre la operación para que lo califiquen en el Registro, sino solo las escrituras. Evidentemente, el registrador puede ver en esas escrituras todas las condiciones de contratación y calificar lo que haga falta sobre su legalidad o no antes de inscribirlas y notificárselo al usuario, pero desde su organización entienden que deben calificar el acta de los notarios, algo que se va a convertir en un nuevo punto de enfrentamiento entre ambos colectivos de funcionarios.

Los notarios aseguran que su única obligación es insertar en la escritura del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarial realizada en la primera fase de comprobación de la información con la entidad, como prueba de que se ha realizado el asesoramiento imparcial prestado y la manifestación de que el cliente ha comprendido y aceptado el contenido de todos los documentos. Según su interpretación de la norma, el Registro de la Propiedad debe enviar a la dirección de correo electrónico que se le índice una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación, pero rechazan que eso sea un “dictamen” valorativo sobre todo el proceso.