Tengo hace años un piso alquilado. Siempre hice los contratos con un aval bancario por un año de rentas para mi tranquilidad pero ahora que voy a hacer un contrato nuevo, el inquilino me dice que no es legal. Temo que no me pague y necesito otra forma de garantía si no puedo pedir un aval de al menos 9-12 meses.
Dado el tiempo que puede tardar un desahucio de vivienda, no es de extrañar que los arrendadores quieran garantizarse el pago de las rentas. Uno de los mecanismos tradicionales era pedir al arrendatario un aval por el importe de bastantes mensualidades de renta. Esta garantía se encuadraba en lo que el art. 36 de la LAU llamaba “garantía adicional”, ya que era un añadido a la fianza legal.
Si el arrendatario no pagaba y había que incoar un desahucio, con el importe de la garantía el arrendador se aseguraba de que recibiría el equivalente a las rentas del período a que se extendiera el procedimiento judicial, aunque el arrendatario fuera insolvente.
En vivienda, la fianza legal es –como ha sido siempre- un depósito en metálico de una mensualidad de renta (art. 36.1 de la LAU). Después de la reforma de 2019, las partes siguen pudiendo pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, arrendaticias adicional a la citada fianza en metálico.
La novedad que introdujo la modificación de la LAU es que, si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración (si el arrendador es persona física), o de hasta siete años (si el arrendador es persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta. Por lo tanto, y salvo que hablemos de contratos de más de 5/7 años de duración pactada, las garantías al uso (depósito en metálico, aval bancario) de que puede dotarse un arrendador no pueden exceder del equivalente a tres mensualidades de renta –una de fianza y dos de garantía adicional-.
Esta reforma coloca en mala situación al arrendador, porque son garantías exiguas en el ámbito de un contrato como el de arrendamiento, cuya resolución judicial puede ser ciertamente larga y en el que ponemos en posesión del arrendatario un bien de valor y caro de restaurar si se producen daños.
La forma en que se está “soslayando” esta limitación es la de acudir a garantías personales (un fiador solidario que responda de las obligaciones del arrendatario en general) o establecer duraciones a los contratos superiores a los 5/7 años a que se refiere la norma.
La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
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