Antes de la reciente crisis, el sector de 'real estate' era uno de los más importantes en la economía española, con una representación relevante en bolsa. Con el inicio de la crisis, el peso del sector prácticamente desapareció, aunque su presencia ha vuelto al parqué español desde hace un par de años con una forma jurídica diferente: las socimis.
Por ello, los expertos del Departamento de Renta Variable de la gestora ATL Capital han decidido realizar un análisis sobre el sector inmobiliario, ya que en los últimos años hemos visto una recuperación de los precios, sobre todo en las zonas 'premium', y una recuperación paulatina de la ocupación en oficinas, centros comerciales, etc.
Gran parte de las socimis se beneficiaron de los bajos precios de hace unos años para crear carteras que aportan buena rentabilidad, pero la pregunta que lanzan los analistas de ATL Capital es: ¿Van a poder seguir realizando adquisiciones de activos con la posibilidad de mantener los márgenes?
Este año, han seguido saliendo a bolsa nuevas socimis (en el MAB) y, al mismo tiempo, estamos viendo operaciones corporativas en los valores más grandes por capitalización, característica de mercados con cierta madurez. En el MAB hay actualmente listadas 51 socimis, y en el Mercado Continuo otros 15 valores, por lo que la gestora ha decidido analizar muchos de ellos.
La que más interés suscita es Hispania. El fondo Blackstone, que hasta ahora controlaba el 16,56% de la firma, ha lanzado una opa sobre el 100% de la compañía a 17,45 euros por acción. Este viernes, de todos modos, el banco comunicaba a la CNMV que subía el precio de su oferta a 18,25 euros por acción, lo que supone una prima sobre el valor de los activos del 15%. Por tanto, "a este precio nuestra recomendación es acudir a la opa", según señala ATL Capital. El interés se debe la diversificación de sus activos: un 63% de en hoteles en España, un 26% en oficinas y un 11% de residencial.
Merlin Properties cuenta con una cartera bien diversificada: un 46% de los activos son oficinas, un 21% en zonas 'premium', un 15% en centros comerciales y un 6% en logística. En el caso de la socimi, los resultados del primer trimestre de 2018 mostraron debilidad en la capacidad de mejora de ocupación y en las rentas netas, "por lo que resulta difícil justificar que, en la cotización actual, se esté pagando una prima sobre el valor neto de los activos (NAV). Aprovecharíamos los precios actuales, que vuelven a estar cerca de máximos, para reducir exposición, y pondríamos un 'stop' en niveles de 12 euros", según señala la gestora.
Metrovacesa no cuenta con el beneplácito de Susana Felpeto y Sandra Fernández, analistas de ATL Capital: "De momento, no tomaríamos posición en este valor". Fue admitido a bolsa el 6 de febrero de este año y solo un 20,67% es capital flotante y la estructura de capital es la siguiente: 49,36% en manos de Banco Santander y BBVA con un 20,85%. Por su parte, la gestora Schroders posee un 5,17%.
El sector inmobiliario "se caracteriza por una gran volatilidad y existen muchas diferencias entre las distintas compañías, tanto en términos de PER (número de veces que el beneficio está contenido en el precio de la acción) como de rentabilidad". Además, concluyen que "actualmente no tendríamos exposición al sector, pero si tuviéramos que seleccionar algún valor sería Colonial, siempre que la cotización esté por encima de los 9,5 euros".
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