Estos son los requisitos que se tienen que dar

El método más rápido y directo para pagar la hipoteca ahorrando intereses

Te explicamos cómo pagar la hipoteca antes de tiempo y así ahorrar intereses.

Foto de archivo: hipotecas
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Canva.

Una hipoteca es, en la gran mayoría de los casos, un instrumento de financiación a largo plazo con un importe económico importante y que por ello supone una de las partidas financieras más relevantes para las familias.

Por ello, más allá de su pago regular, su gestión regular es tan importante y finalizar el pago de la hipoteca lo antes posible es una de estas. Anticipar el pago supone disminuir el coste financiero de la operación (los intereses a pagar), pero también dejar de destinar una parte importante del presupuesto familiar a un gasto tan importante con el que conseguir una mayor libertad financiera. Os explicamos todas las posibilidades para lograrlo, sus pros y contras y, las gestiones a realizar. 

Amortización de la hipoteca

Es el método más directo y sencillo de comprender para el hipotecado. Si pagas toda la deuda pendiente, acabarás con todas tus obligaciones ahorrándote los intereses que genera ese capital no amortizado, pero ¿Es siempre financieramente rentable?

Sin incluir en nuestra “ecuación” otras consideraciones, como no poder deducirte más cantidades en la declaración de la renta por compra de vivienda habitual (si esta se formalizó antes del 31 de diciembre de 2012), en la coyuntura actual de tipos de interés bajos puede que no sea financieramente rentable. Para que los costes de amortización hagan que no sea tan rentable amortizar la hipoteca se deben cumplir ciertos puntos:

•Que exista una comisión de amortización 
•Que la cantidad pendiente de amortizar no sea importante (y por tanto el plazo)
•Que los tipos de interés sean bajos

Es decir, si tienes costes de amortización y te queda poco plazo, lo que te ahorras es mucho menor, aunque siempre tendrá la ventaja de acabar con una deuda. Pero siempre debes analizar la estructura de este coste si existe y ver si hay fórmulas de aminorarlo. Por ejemplo, es muy común que las amortizaciones parciales, hasta cierta cantidad no tengan coste. Por lo que puedes disminuir la deuda de esta forma para finalmente amortizar la totalidad pendiente cuando esta cantidad sea menor y por tanto el coste inferior.

Sea de una forma u otra, es importante otro punto, cancelar la hipoteca registralmente. El coste no es muy alto, aunque varía según el importe de la hipoteca y tiene tres pasos: realizar una escritura de cancelación (con un coste de entre 90 euros y 250 euros), liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (un proceso burocrático sin coste) y finalmente pagar los aranceles en el Registro de la Propiedad (Entre 24 y 90 euros). Con ello, la hipoteca desaparecerá de los registros y con ello la vivienda aparecerá libre de cargas para facilitar una posible posterior transmisión.

Novación y subrogación, buscando mejorar condiciones

No siempre se puede pagar toda la deuda pendiente de golpe, pero si podemos acelerar el pago cambiando las condiciones de la hipoteca y rebajando sus intereses, su coste. Esto lo podemos hacer con la novación y la subrogación, algo que podemos hacer tanto en hipotecas fijas como en las variables, en este último caso porque el diferencial sea mucho más elevado que el actual. Pero no solo debemos fijarnos solo en el interés, también las condiciones. Puede que para conseguir el mismo diferencial se hubiera aceptado una vinculación de productos que ahora con el cambio de hipoteca se pueda modificar y con ello conseguir otro descenso de gasto.

Con la novación en una hipoteca supone un cambio sobre el contrato del préstamo después de su contratación tras acuerdo entre las dos partes. Estos cambios se concentran fundamentalmente en un incremento en el importe del préstamo para conseguir liquidez, modificar el plazo y lo que nos interesa para reducir coste, en los tipos de interés.

Su coste dependerá del tipo de modificación. Por ejemplo, en los cambios tipo de interés al hacerse sobre documento privado no requiere el pago de ningún tributo. Lo importante es que estas nuevas cuotas menores nos permiten tener más dinero que luego podemos destinar a amortizar parte de las cantidades pendientes, y con ello acelerar el pago de la hipoteca.

La subrogación funciona de forma similar, pero en este caso cambiando de entidad financiera. Para ello, hay que seguir una serie de pasos. En primer caso, la nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece. Tras esta oferta la entidad original tendrá un plazo de quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, que al menos iguale la oferta del nuevo banco. Si no es así, la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca mediante escritura y transfiere a la entidad subrogada (la antigua) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no pagadas.

Aunque existe una diferencia de costes, la novación es más barata, puedes conseguir ahorros importantes (mayores cuanto más cantidad y plazo quede pendiente) y con ello hacer como en el ejemplo de la novación, destinar ese ahorro a acelerar el pago de la hipoteca y con ello reducir costes.

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