Montero impondrá su 'precio justo' a 25.000 nuevos inmuebles desde enero

El pasado 1 de enero de 2022, a través de los Presupuestos Generales del Estado (PGE), comenzó a funcionar una nueva herramienta con la que el Ministerio de Hacienda busca imponer una 'valoración de referencia' al precio de los inmuebles que esté más alineada con el valor del mercado en condiciones normales (ceteris paribus). Una tasación clave para los intereses del contribuyente porque sirve de base imponible para precisar tributos esenciales como Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados o Sucesiones y Donaciones. Este nuevo instrumento es el valor catastral y de referencia. Así, y tras conocerse las cuentas públicas previstas para 2023, Hacienda va a aumentar en 25.000 el número de inmuebles a los que imponer ese nuevo valor de referencia, pasando de los 78.500.000 inmuebles de 2022 a los 78.525.000 del próximo año.

Los últimos años han estado marcados por las sentencias del Tribunal Supremo, que condenaban las diversas valoraciones que las comunidades autónomas llevaban a cabo a la hora de fiscalizar las transacciones de inmuebles. Una realidad que alcanzó su clímax tras la crisis de 2008. Miles de contribuyentes vendieron viviendas a precios muy inferiores a los teóricos de mercado, pero, sin embargo, siguieron tributando dicha transacción al antiguo precio de referencia que marcaban las administraciones, alineados con una situación económica totalmente diferente.

Estas divergencias provocaron numerosas reclamaciones que incluso llegaron a forzar cambios en las escrituras. Durante esa época era muy común ver en los documentos de compraventa de inmuebles la siguiente coletilla: "El precio de venta real es tanto, aunque a efectos fiscales para la Administración el precio es este otro".

Ahora, Hacienda incluye su nuevo precio de referencia miles de viviendas más, acercándose poco a poco a la casi totalidad del parque inmobiliario. Aunque desde el Ministerio se mantienen firmes en defender que esta medida servirá para reducir el fraude fiscal (personas que valoran su vivienda en la escritura pública a un valor inferior para pagar menos impuestos) y reducir los problemas judiciales por la valoración de las operaciones inmobiliarias a nivel fiscal, muchos expertos apuntan a la finalidad puramente recaudatoria que tiene y aseguran que esto solo servirá para que, de nuevo, el contribuyente -y no la Administración- tenga que demostrar la valoración real de su inmueble.

Los impuestos que se ven afectados de forma directa son Transmisiones Patrimoniales -que es el tributo que grava un porcentaje sobre el nuevo inmueble que se ha comprado-, Actos Jurídicos Documentados -que grava el documento público con el que se busca proteger un inmueble frente a todos (erga omnes)- y, por último, Sucesiones y Donaciones (que grava las transmisiones hereditarias). Fuentes de la Dirección General del Catastro aseguran que "los valores de referencia se calculan de forma objetiva, mediante un procedimiento administrativo garantista y determinan el límite del valor de mercado".

Por otro lado -y diferente al valor de referencia- se encuentran los valores catastrales. Estos se establecen a través de procedimientos de valoración colectiva. En los dos últimos años, el número de inmuebles valorados ha aumentado de forma significativa pasando de los 500.000 inmuebles en 2021 a los 850.000 en 2022 y 2023. Dicha valoración sirve como base imponible para fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tributo cedido a los ayuntamientos.

Dentro de los PGE, se remarca el "mantenimiento" de los valores catastrales de 2022 a 2023. "Con ello se persigue una referencia uniforme de los valores catastrales al mercado inmobiliario, que permita una exacción más justa de los tributos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, y, por tanto, una aplicación más equitativa de los diferentes impuestos, conforme a los principios constitucionales que informan el sistema tributario español".