Qué es la nuda propiedad: ser propietario de un piso y no tener derecho a vivir en él

El artículo 348 del Código Civil dice que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario de una cosa en principio puede usarla, disfrutarla (en sentido jurídico, esto es, obtener rendimientos o frutos de la misma) y disponer de ella (venderla, donarla, etc).

Puede suceder, sin embargo, que el derecho de usar la cosa (por ejemplo, una vivienda) y disfrutar de ella –en el sentido de hacer suyos los frutos que produzca- se haya “desgajado” y esté atribuido a una persona que no es la propietaria. Es lo que llamamos “usufructo”: el usufructo es el derecho de disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, pero conservando el propietario la facultad de disposición (así lo define el Código Civil en el art. 467).

Cuando la propiedad está desprovista de los derechos de uso y disfrute, se denomina nuda propiedad (porque está “desnuda” de esos derechos), por contraste con cuando el dueño de la vivienda tiene todos los derechos sobre la cosa: usarla, disfrutarla y disponer de la misma. En este caso se habla de “pleno dominio”, por tener todas las facultades inherentes a la propiedad.

El usufructo puede establecerlo la ley, como en el caso de las herencias intestadas en Derecho Común, en que se establece el usufructo de una parte de la herencia en favor del viudo/a; o puede establecerse en un contrato que accede al registro de la propiedad; o incluso puede también adquirirse por prescripción.