De subrogar gratis a prohibir la cláusula suelo: claves de la nueva ley hipotecaria

Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley de crédito inmobiliario, más conocida como la Ley Hipotecaria, con más de tres años de retraso y, pese a que el texto definitivo se aprobó el pasado 21 de febrero, todavía bajo la posibilidad de recibir una sanción por parte de Europa que podría rondar los 90 millones de euros.

Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. Así es como resume Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, la nueva Ley Hipotecaria para tener una visión global de su objetivo.

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Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, aunque sí se podrán beneficiar de algunas de las mejoras.

Las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso", si el producto tiene las mismas carteristas o mejores, la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.

La ejecución hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses.

El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3% de la deuda. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva Ley establece que el impago tendrá que suponer el 7% de la deuda o haber un retraso en los pagos de 15 meses.

Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobran a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

El cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen también este gasto de forma voluntaria.