Obras en una vivienda de alquiler, ¿las paga el propietario o el inquilino?

La firma de un contrato de alquiler implica la cesión del uso de una vivienda durante un período de tiempo estipulado a cambio de una renta mensual, las obligaciones de las partes están perfectamente diferenciadas. Sin embargo, mientras se hace uso del inmueble arrendado surgen imprevistos que pueden generar conflicto entre las partes. Uno de estos imprevistos que pueden aparecer son las obras que sean necesarias para conservar la vivienda. Ante esta situación surge una duda, ¿quién asume el coste de las obras, el inquilino o el propietario?

Esta cuestión, al igual que el resto que afectan a los contratos de alquiler de una vivienda habitual, queda regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en concreto a partir del artículo 21. La normativa especifica que el arrendador deberá asumir las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad “sin derecho a elevar por ello la renta”. Es decir, el propietario es el responsable de las obras realizadas para conservar en buen estado el inmueble.

Esta situación cambia si el daño que implica la obra o reparación lo ha provocado el inquilino o se debe a una causa no imputable al arrendador. Si el daño lo ha generado el arrendatario, será él quien asuma el coste, ya que tiene la obligación de reparar el daño. No obstante, cuando el daño provocado implique la destrucción de la vivienda, la obligación de reparación queda limitada porque el propietario puede decidir extinguir el contrato.

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Igualmente, el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones necesarias por “el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. Esto se refiere a objetos que se utilizan con frecuencia, como por ejemplo una cerradura, las persianas o algún mueble de la vivienda.

Pese a que la normativa abarca la problemática de las obras, lo hace de manera un poco ambigua porque pueden surgir conflictos sobre si el daño ha sido provocado por el uso cotidiano, además la ley solo hace referencia a "pequeñas reparaciones", o si se trata de una reparación necesaria para la habitabilidad. Una solución para ello son las cláusulas que a veces se incluyen en la firma del contrato. No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de reclamar judicialmente estas cláusulas no tendrán validez si contravienen lo estipulado en la ley.

También puede ocurrir que alguna de las partes quiera realizar alguna obra de mejora, cambios de los accesos o de la configuración. En ese caso los costes los asumirá quien proponga la modificación, pero debe existir autorización de las partes.  

En el caso del arrendatario, si va a realizar cualquier modificación que afecta a la configuración de la vivienda o los accesos debe contar con la aprobación por escrito del arrendador, ya que de lo contrario el propietario puede exigir que se deshagan las modificaciones, para volver al estado anterior.

El arrendador, por su parte, pese a que no tiene el usufructo de la vivienda mientras el contrato esté vigente, si puedo optar por realizar alguna reforma aunque siempre que se trata de una obra “cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Para poder llevarlas a cabo tiene que notificar por escrito al inquilino la duración y el coste previsible, al menos tres meses antes de que comience la obra.

En ese caso el inquilino deberá soportar las obras, pero podrá reclamar una reducción de su renta si se ve afectada por ellas. En concreto, la normativa permite una reducción en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada, así como una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Si el arrendador no quiere asumir las obras puede desistir del contrato, para lo que tendrá dos meses de margen.