Ojo a la letra pequeña: las vías de la banca para encarecer la hipoteca tras la reforma

El cliente pagará el impuesto hipotecario sí o sí. Lo sabían los jueces, lo saben los ciudadanos y por supuesto, lo saben los bancos. También el propio Gobierno, pese a que ayer el presidente Pedro Sánchez apelaba a la responsabilidad del sector financiero para no repercutir en las comisiones y tipos de los préstamos hipotecarios el Real Decreto Ley de reforma del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que se aprueba hoy, y por el que los bancos serán quienes, en teoría, paguen este impuesto en las hipotecas.

En la práctica, serán los clientes quienes asuman este gasto, como sucedía hasta ahora. Aunque no será en forma del pago del impuesto de AJD. Habrá que estar más pendientes que nunca de la letra pequeña de los préstamos hipotecarios, pues los bancos solo necesitan subir un 0,11% su tipo de interés nominal (TIN) para recuperar el coste del impuesto.

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Son cálculos del comparador independiente de productos de financiación personal iAhorro. Teniendo en cuenta que la media del IAJD en España es del 1,15%, si aplicamos este porcentaje a una hipoteca de 200.000 euros, la cantidad apagar es de 2.310 euros, casi lo mismo que lo que supondría encarecer el TIN de las hipotecas fijas un 0,11%. 

Siguiendo el mismo ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros a 20 años, a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, con unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir tu TIN al 2,11%, un cliente con las mismas características pagará ahora 245.332 euros, lo que se traduce en 2.508 euros más en intereses. Así, con una leve subida del 0,11% en el TIN, la entidad ya estaría recuperando el coste del impuesto de AJD.

Ayer mismo los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estimaban que 458.000 nuevos hipotecados se ahorrarán cada año más de 1.100 millones de euros, a una media de 2.500 euros de AJD por hipoteca, tras la decisión del Gobierno que enmendaba la del Tribunal Supremo al cargar a la banca con el abono del impuesto.

Nada más lejos de la realidad. Los bancos ganan de todas, todas. Porque ni se aplicará una retroactividad que supondría un coste para el sector de más de 5.000 millones de euros por los últimos 4 años, ni serán ellos los que paguen, en la práctica, el impuesto hipotecario. Lo adelantaban en los últimos días fuentes del sector y lo advertían ayer las promotoras inmobiliarias: en un sistema hipotecario tan competitivo, el mercado no puede asumir ese coste, por lo que se repercutirá al cliente mediante el endurecimiento de las condiciones del préstamo.

De acuerdo con iAhorro, las entidades bancarias asumirán un coste extra de casi 93 millones de euros mensuales. Atendiendo a la media del IAJD de 2.310 euros, el coste al día sería de 4,6 millones de euros y al mes de 92,9 millones. Para hacer el cálculo han tenido en cuenta las hipotecas firmadas entre enero y agosto de 2018 (321.657) y han obtenido la media mensual para dividirla entre 20 días laborables.

Si analizamos este dato por comunidades autónomas observamos que en el caso de las regiones que cobran un 1,5% de IAJD, como Madrid o Cataluña, por una hipoteca de 200.000 euros (siguiendo el ejemplo anterior) los bancos pagarán unos 3.000 euros. Si al día, de media, se firman unas 2.010 hipotecas, el coste para las entidades financieras en una jornada laboral de firmas hipotecarias ascendería a más de 6 millones de euros. Esta cantidad se dispara por encima de los 120 millones de euros al mes.