El mayor desplome trimestral del precio de la vivienda durante la crisis financiera se produjo en el primer trimestre de 2013 (-12,1%, según el registro histórico de la compañía de valoración inmobiliaria Tinsa), coincidiendo con el periodo de mayor tasa de paro de la historia de España (26,94%, de acuerdo con la Encuesta de Población Activa). Lejos de estar ante una mera casualidad, el mercado de trabajo se ha consolidado como un termómetro de referencia para el sector inmobiliario por la correlación directa entre la destrucción de empleo y la contracción del mercado residencial. Por eso los expertos avanzan que en este segundo 'shock' que va a sufrir la vivienda en menos de una década va a tener mucho que ver lo que suceda en el terreno laboral. Y las señales que llegan no son buenas.
"Como ya ocurrió en la crisis anterior, esta situación puede tener un impacto determinante en la demanda. Es previsible que se produzca un incremento del desempleo, lo que sumado a las pérdidas de rentas ocasionadas por los ERTE podría provocar una reducción de las rentas ciudadanas que mermaría el consumo en general y, por supuesto, también la demanda dentro del sector inmobiliario", explica a La Información Sandra Daza, directora general de la consultora y tasadora Gesvalt. Los datos hablan por sí solos: en estos momentos tres millones de trabajadores se encuentran en una situación de suspensión temporal de empleo y hay más de 3,8 millones de parados apuntados en las oficinas del SEPE.
Las previsiones tampoco son halagüeñas: el Banco de España ha alertado de que la tasa de paro podría dispararse hasta el 24,7% este año, en el peor escenario en el que el PIB llegue a hundirse más de un 15% a consecuencia de las medidas adoptadas para frenar la propagación de la Covid-19. La pandemia ha golpeado con tanta fuerza al tejido productivo que las empresas van a tener que tomar duras decisiones para mantenerse a flote ante los problemas de solvencia, incluidos recortes salariales. Así lo han advertido los sindicatos, que ya auguran una fuerte devaluación de las nóminas durante el segundo semestre del año. Esto, sumado a un previsible repunte de los despidos, es una bomba de relojería para la capacidad adquisitiva.
Ante este escenario, y en un momento de elevada incertidumbre donde los inversores se mantienen a la expectativa, Vanessa Gelado, Senior Managing Director de Hines destacaba recientemente en un webinar organizado por Gesvalt en colaboración con el despacho Roca Junyent que no se pueden dejar de lado las variables económicas. "Va a haber mayor desempleo que antes y comprar va a ser difícil para muchas personas que no podrán llegar al nivel adecuado de ahorro para poder adquirir una vivienda", anunciaba. A su juicio, esto se traducirá en una mayor demanda del alquiler. Desde la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) adelantaban a este medio hace unas semanas que el sector del alquiler saldría reforzado de esta crisis porque esta opción ofrece la flexibilidad que se ha hecho tan necesaria entre la sociedad tras la pandemia del coronavirus.
El economista Javier Santacruz matiza que "habrá que ver qué porcentaje de las familias están sufriendo una devaluación salarial fuerte con efecto de empobrecimiento y reducción del ahorro y, al contrario, qué porcentaje de hogares ha ahorrado bastante en los últimos meses, con una caída o incluso mantenimiento de la renta disponible y que en los próximos meses esperen una reducción de precios de la vivienda para aprovechar y comprar". En clave territorial, este analista destaca que "habrá zonas donde las compraventas se van a acelerar bastante con la gente que ha ahorrado estos meses".
Desplome de los precios
Los precios van a ser un factor clave. Los analistas coinciden en que en estos momentos existe una cierta demanda embalsada que podría llevar más pronto que tarde a escenarios pre-Covid a nivel de compraventas, si bien es cierto que entre los expertos del sector inmobiliario y en las propias casas de análisis se manejan cifras de caídas de los precios de dos dígitos en los próximos meses. En esta línea, Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona especialista en la materia, comentaba recientemente a Bloomberg que "estamos en el prólogo de un declive que solo se hará evidente en septiembre" y pronosticaba que para fin de año los precios de la vivienda habrán caído un 12%. Será el resultado, en sus palabras, de "la crisis económica más aguda que hemos tenido".
En Funcas trabajan con una previsión de descenso del precio de la vivienda de entorno al 10% en 2020, pero lo cierto es que hay estimaciones para todos los gustos sobre este aspecto concreto. Según la consultora inmobiliaria CBRE, en los próximos meses se producirá un retroceso en las transacciones que motivará una caída en el precio de la vivienda de segunda mano de entre el 6% y el 7% y en el segmento de la obra nueva de entre el 2% y el 4%. En las últimas semanas se han difundido múltiples informes que hablan de bajadas de precios inmobiliarios que van del 6% (Bankinter) al 17% en el escenario de recuperación más lenta que pronostica la consultora AIS Group.
De momento, y a pesar del hundimiento de las compraventas de más del 70% en abril, según el Consejo General del Notariado, los precios siguen al alza. En concreto, de acuerdo con los datos que manejan los notarios, en ese mismo periodo el coste medio del metro cuadrado se incrementó un 3,3%. Respecto a mayo, según los datos de Tinsa, cerró al mismo nivel que abril con un incremento interanual de los precios del 3,6%. Desde la tasadora descartan un cambio de tendencia en esta evolución en la primera mitad del año, si bien "será a partir del segundo semestre cuando podremos ver realmente como está impactando la actual situación de crisis al mercado de la vivienda", en opinión de Rafael Gil, director del Servicio de Estudios.
La evolución del mercado inmobiliario en 2020 es, por tanto, todavía una incógnita a estas alturas del año. Los expertos coinciden en que la crisis del coronavirus no tendrá el mismo impacto que la Gran Recesión que arrasó la economía española tras la quiebra de Lehman Brothers al otro lado del Atlántico. Pero también están de acuerdo en que si hay una variable clave en este proceso es el mercado laboral y por eso tienen un ojo puesto en las expectativas de empleo y sueldos durante los próximos meses. En este sentido, un rebrote del virus en la recta final del año sería letal tanto para la economía en su conjunto como para la vivienda en particular.
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