Asume la devaluación de los terrenos

El 'Plan Ábalos' tapa un agujero de 20M por compras de suelo de la era Zapatero

Fomento sufraga la pérdida de valor de hasta el 60% que habían sufrido tres solares situados en Valencia y Sevilla en los que prevé desarrollar ahora viviendas de alquiler a bajo precio dentro del Plan 20.000

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, en la presentación del Plan 20.000 en SIMA
El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, en la presentación del Plan 20.000 en SIMA
EFE

Hasta 948 viviendas destinadas al alquiler a precios asequibles en los terrenos del antiguo Regimiento de Artillería de Sevilla, 600 más en el antiguo Parque de Artillería de Valencia y otras 370 en el solar dónde antes se ubicaba el Cuartel de Ingenieros ubicado en la capital del Turia. Los planes del Ministerio de Fomento para activar en los próximos años el desarrollo inmobiliario de estos tres emplazamientos dentro del Plan 20.000, que aspira a configurar por primera vez un verdadero parque público de vivienda en alquiler y a precios asequibles en España, han constituido a ojos de SEPES - la sociedad pública estatal dependiente de Fomento, que ostenta la propiedad de esos terrenos- un argumento más que suficiente para revertir en su balance la pérdida de valor de hasta el 60% que estos solares habían acumulado desde su adquisición en el año 2008,  en el marco del millonario y fallido plan impulsado por el Gobierno Zapatero para sustituir la pérdida de pulso de la iniciativa privada en el sector inmobiliario por un ambicioso plan de desarrollo de viviendas con algún tipo de protección pública.

Como se puede inferir por la fecha de la iniciativa ese plan nunca llegó a desarrollarse, pero el 'timing' de la crisis sí permitió que el Gobierno se dejara alrededor de 200 millones de euros, de los 300 millones que se habían comprometido en la iniciativa, para la adquisición a titulares privados (80 millones) y al Ministerio de Defensa (112 millones) de un puñado de terrenos que nunca llegaron a desarrollarse y que desde entonces se han marchitado perdiendo en algún caso hasta el 95% de su valor de compra y dejando un pesado lastre al balance de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes).

En el caso de los tres terrenos antes mencionados, Sepes abonó en su día a la Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (GIED) del Ministerio de Defensa en torno a 54 millones de euros por su adquisición. La tasación realizada con el apoyo externo de Tinsa para Sepes en el ejercicio de 2018 les atribuía sin embargo un valor de mercado por debajo de los 30 millones de eir0s, lo que supone una devaluación agregada del 45%. Su inclusión en la Fase 1 de los desarrollos previstos en el Plan 20.000, según los detalles revelados en su día por el Ministerio de Fomento en el SIMA, ha modificado de forma drástica esta foto. En su balance anual de 2019, Sepes se apunta una reversión neta del deterioro de estos activos de cerca de 20 millones de euros (19,93 millones, en concreto) "como consecuencia de cambios surgidos en los parámetros urbanísticos que repercuten en la valoración realizada", principalmente por las actuaciones previstas en el 'Plan 20.000' del Ministerio de Fomento.

La maniobra ya estaba prevista de alguna manera. Cuando el Ministerio de Fomento asignó la primera partida presupuestaria de 21,58 millones de euros para que el Plan 20.000 echara a andar ya especificó que esos recursos se destinarían entre otros destinos, como la adecuación de los ámbitos urbanísticos, la promoción y cualquier otra actividad inherente al proceso de construcción de las viviendas referidas sobre dichos suelos o las cargas tributarias, a "la compensación por el valor del suelo".

Algo de esto ha tenido que ocurrir para que, por ejemplo, en el caso de los terrenos del Cuartel de Artillería de Sevilla, que se adquirieron a Defensa por más de 23 millones de euros y cuyo valor de mercado había caído hasta el entorno de los 15 millones según la valoración que Sepes manejaba hasta 2018, se consignen ahora en el balance de la entidad estatal por un valor superior a los 22 millones de euros, cubriendo casi en su totalidad la devaluación sufrida a lo largo de la última década. Algo similar ha ocurrido en el caso de los otros dos terrenos mencionados: el Parque de Artillería de Valencia ha recuperado sobre el papel el 66% del valor perdido por su mera inclusión en el plan de fomento de la vivienda pública en alquiler del Ministerio y el del Parque de Ingenieros, más del 30%. 

Sepes decidió ejecutar ese ajuste de valor de los terrenos cuando el Plan 20.000 del Ministerio de Fomento apenas había recibido una inyección presupuestaria simbólica - los 21,58 millones de euros antes mencionados - sobre los 471 millones de euros que se preveían invertir en el periodo 2018-2021. Las turbulencias políticas y la incapacidad del Gobierno para sumar la mayoría parlamentaria necesaria para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado tanto en 2019 como en 2020 desactivaron el desarrollo previsto del plan y que ahora con la situación creada por la Covid-19 está más que nunca en el alero.

Su eventual suspensión o dilatación en el tiempo no es una buena noticia para la sociedad tenedora de los suelos propiedad del Estado, que confiaba en el plan del Ministerio de Fomento, que en su primera fase estaba previsto que se desarrollara íntegramente sobre terrenos propiedad de Sepes, para desaguar parte de su hasta la fecha improductiva cartera de solares no sólo por los desarrollos previstos sino también porque el plan le da la opción de no traspasar sus terrenos "cuando los fondos aportados por el Ministerio resulten insuficientes para compensar sus gastos".

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