Pese a que en 2022 se registraron datos históricos en cuanto a compraventa de vivienda, la subida del Euríbor y los tipos de interés podría hacer que el mercado inmobiliario se resienta un poco a lo largo de este año 2023.
Los bancos han ido encareciendo su oferta de hipotecas en los últimos meses debido a la subida de los tipos de interés oficiales por parte del Banco Central Europeo (BCE), organismo que incluso ha anunciado que seguirá retocándolos al alza, por lo que el encarecimiento hipotecario también continuará. De momento, para el próximo mes de marzo se espera una subida del 0,5% en los tipos, que alcanzarán ya el 3,5%, un nivel que no veíamos desde noviembre de 2008, hace más de 14 años.
¿Cómo está influyendo esto en los futuros compradores? Ya son muchos los que tenían la intención de comprar una vivienda, pero ahora se plantean la posibilidad de esperar unos meses a que el precio de los inmuebles baje a causa de la bajada también de la demanda. De momento, según asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli "no estamos viviendo una bajada sustancial en la demanda y, mientras no baje la demanda de compraventas, seguramente los precios tampoco bajarán".
¿Cuánto tendría que bajar el precio de la vivienda para que compense la espera?
Colombelli asegura que, "sí, es cierto que se espera una estabilización en los precios y una posible bajada, aunque seguramente sea muy leve y dependa mucho de las zonas donde estén ubicadas las viviendas". De acuerdo con él, están muchas de las predicciones realizadas tanto por entidades bancarias como por portales inmobiliarios. Por ejemplo, desde el departamento de análisis de Bankinter señalan que este año los precios de la vivienda "entrarán en fase de ajuste, con caídas de un 3% en 2023 y un 2% en 2024". No obstante, estas bajadas, añaden desde pisos.com "dependerán de cada mercado". Es decir, en Madrid y Barcelona no se esperan grandes cambios en los precios de la vivienda debido al equilibrio que existe entre oferta y demanda.
Ahora, sabiendo que la bajada en los precios que se espera no es muy significativa, la gran duda es: ¿compensa esperar para comprar una vivienda? El director de Hipotecas de iAhorro lo tiene claro: "La clave no está en esperar a que baje el precio de la vivienda o negociarlo a la baja con el vendedor, sino en negociar el tipo de interés de la hipoteca con el banco, que es lo que más influye en la cuota que vas a pagar". Colombelli también añade que "aunque los precios bajen de aquí a unos meses, los tipos de interés seguramente sigan subiendo, por lo que el mejor momento para comprar una vivienda es ahora; cuanto antes, mejor".
Para sostener esta afirmación, desde el comparador hipotecario han realizado los cálculos basándose en un ejemplo real:
- Una persona que quiera comprar ahora una vivienda por 200.000 euros deberá aportar un 20% de entrada, por lo que firmaría una hipoteca de 160.000 euros. Si decide devolver ese dinero en 25 años con una hipoteca a tipo fijo cuyo TIN es del 3%, pagaría 758,44 euros de cuota cada mes.
- En caso de que los bancos apliquen la subida de tipos prevista por el BCE y aumenten los tipos de esa hipoteca fija hasta el 3,5% TIN, pero los precios de la vivienda no bajen, la cuota de esa misma hipoteca ascendería hasta los 801 euros, lo que implica un encarecimiento de algo más de 40 euros al mes.
- No obstante, si decide esperar a que el precio de la vivienda baje, para compensar la subida de tipos prevista del 0,5%, el precio de la vivienda debería reducirse al menos un 5%: así compraría una vivienda de 190.000 euros con una hipoteca de 152.000 euros a 25 años y un TIN fijo del 3,5%, cuya cuota se quedaría en 760,95 euros, casi la misma que si firma ahora su hipoteca.
"Con estos cálculos, en iAhorro incluso estamos siendo conservadores, ya que puede que los tipos de interés de las hipotecas fijas superen el 4% en unos meses porque el euríbor ya está en el 3,5% y, a nada que le sumes un 0,5% de diferencial el 4% ya lo estamos viendo ahora tanto en las hipotecas variables como en las fijas; las mixtas todavía están por debajo del 3%", agrega Simone Colombelli.
Negociar una bajada en el TIN, la mejor opción para ahorrar
Para el director de hipotecas de iAhorro, la mejor forma de ahorrar en la hipoteca es "negociar con el banco la bajada del tipo de interés". Tanto es así que, con el mismo ejemplo anterior, desde el comparador asegura que si consigues una bajada de un punto en el TIN, que la hipoteca fija pase de tener un tipo de interés del 3% a tener uno del 2%, podrías ahorrarte más de 24.000 euros a lo largo de la vida del préstamo, ya que en vez de pagar 758,44 euros de hipoteca pagarás 678,17 euros cada mes.
¿Cómo se puede conseguir esta reducción de intereses? "Contratar productos vinculados al préstamo es una de las formas más utilizadas para reducir los intereses de la hipoteca: coger con el banco que te da la hipoteca un seguro de hogar, de vida, domiciliar tu nómina, invertir en sus fondos de inversión e incluso contratar con una compañía con la que tenga convenio la entidad la alarma de tu casa puede bajarte un punto o más el TIN de tu hipoteca", asegura Colombelli, que admite que "negociar con el banco no es fácil y, por eso, es una de las labores de iAhorro".
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