La compraventa de viviendas podría complicarse este 2023. Con las hipotecas al alza y los precios resistiendo el envite, quienes vayan a adquirir ahora mismo una vivienda lo tendrán más complicado que hace apenas unos meses. Pero tampoco será fácil para los vendedores, que pagarán más de impuesto municipal sobre plusvalías este año.
El impuesto sobre plusvalías es un tributo que el vendedor de un inmueble debe pagar en el ayuntamiento donde esté radicada la propiedad. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y realmente grava el incremento del valor de los terrenos urbanos donde esté ubicada la propiedad en el momento en el que se transmiten. Es más, en el supuesto de que solo se venda un terreno urbano, sin propiedad, también se pagaría este impuesto.
Últimos cambios en el impuesto de plusvalía
En 2021 se introdujeron varias modificaciones, entre las que están que, en caso de que no se obtenga una ganancia real con la venta, este impuesto dejaría de pagarse y que las plusvalías generadas en menos de un año sí pasaban a estar gravadas. Pero esos cambios no son los últimos. En los Presupuestos Generales del Estado para 2023, el Gobierno ha incluido un aumento de los coeficientes de la plusvalía municipal o, lo que es lo mismo, ha aumentado la tributación por la ganancia patrimonial que se obtiene al vender una vivienda construida en un terreno urbano o solamente el terreno.
¿Cómo se calcula ahora la cuota del impuesto de plusvalía?
A la hora de calcular la base imponible, el contribuyente tiene dos opciones: a través del cálculo de la plusvalía real o del sistema objetivo.
- Plusvalía real: se calcula basándose en la diferencia en entre el valor al que se ha adquirido el terreno (no de la construcción) y el valor por el que se vende, y después se multiplica por el tipo de gravamen que haya fijado el Ayuntamiento del municipio en el que se encuentre, que nunca podrá superar el 30%.
- Sistema objetivo: se calcula en función del valor catastral de la propiedad en la que se asienta el inmueble y del tiempo que ha transcurrido desde que el vendedor lo adquirió, multiplicado por el coeficiente reductor que fija el Gobierno en los Presupuestos y ha cambiado este año. El resultado que dé también se multiplica por el tipo de gravamen que haya fijado el Ayuntamiento
Ponemos el ejemplo con una vivienda adquirida en 2014 por 180.000 euros y un precio de compraventa de 220.000 euros en la que, a fecha de venta, el valor catastral son 100.000 euros (60% suelo y 40% construcción). Al hacer el cálculo según la plusvalía real, deberíamos restar 220.000 menos 180.000 euros para ver las ganancias que saca el vendedor de la venta, es decir, 40.000 euros. Después, habría que calcular el 60% de suelo de esas ganancias, lo que serían 24.000 euros, y ya tendríamos la base imponible. Finalmente, esos 24.000 euros tendíamos que multiplicarlos por el gravamen del Ayuntamiento que, en caso de ser del 30% máximo, el vendedor pagaría en este caso 7.200 euros.
Según el sistema objetivo, más favorable, si la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 euros y han transcurrido ocho años desde su compra, habría que multiplicar 60.000 euros (el 60% del valor del suelo) por el coeficiente de la plusvalía de 8 años, que en este caso ha pasado de ser de 0,1 en 2022 a 0,15 en 2023. Esto da como resultado una base imponible de 9.000 euros que, a su vez, habría que multiplicar por el gravamen del ayuntamiento (mismo 30%), lo que significa que de este modo el vendedor pagaría 2.700 euros de impuesto de plusvalía municipal.
Si hacemos las mismas cuentas con el coeficiente que había el año pasado, el importe se reduciría hasta los 1.800 euros. Eso sí, en caso de que este año la vivienda en cuestión tuviera 9 años de antigüedad, pagaría de impuesto 2.160 euros.
¿Cómo cambian los coeficientes para calcular la plusvalía?
Para 2023, esos coeficientes oscilan entre 0,45 (si el inmueble fue adquirido hace 20 años) y 0,09 (hace 11, 12, 13 o 14 años). En algunos casos, los coeficientes han sido corregidos al alza (antigüedades entre 5 y 13 años). En otros, a la baja.
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