A la espera de conocer el impacto global de la crisis del coronavirus sobre el sector inmobiliario, todo parece indicar que la vivienda en alquiler ha superado el primer envite, al menos, en lo que a precios se refiere. Lejos de frenar el 'rally' acumulado en el último lustro, los datos disponibles apuntan a que el aumento de la oferta por el trasvase del alquiler turístico al tradicional -tendencia pendiente de la evolución del turismo este verano- ha pasado desapercibido a los precios. Según los registros que manejan los portales inmobiliarios de referencia, el metro cuadrado alcanzó en mayo los 11,4 euros de media a nivel nacional, un nuevo máximo histórico. Todo ello, a la espera de que el Gobierno publique su índice de precios oficial, algo que sucederá en las próximas semanas, según confirman a La Información desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
El departamento que dirige José Luis Ábalos tiene pendiente la publicación de este indicador de precios del alquiler desde el pasado otoño, fecha límite que se estableció en el decreto aprobado a principios de marzo de 2019. Las convocatorias electorales pospusieron su salida hasta marzo de este año, pero la irrupción de la pandemia de la Covid-19 provocó un nuevo retraso. Ahora, fuentes del Ministerio aseguran que el índice se presentará "en breve" y deslizan que podría ver la luz el próximo mes de julio. El objetivo de esta herramienta, con el fin último de limitar precios en zonas tensionadas, es favorecer un seguimiento activo del mercado del alquiler, tanto a nivel nacional como autonómico, y servir de soporte a medidas fiscales.
A finales de septiembre de 2019 el entonces Ministerio de Fomento hizo un primer intento de arrojar algo de luz sobre el mercado del alquiler en España con una publicación inédita sobre los precios extraídos de las fianzas que depositan los caseros en los organismos oficiales. El boletín era incompleto, pues este depósito no es obligatorio en todas las comunidades autónomas, aunque dejó una conclusión clara y es que el Gobierno calcula que el precio medio del alquiler en España es mucho más barato de lo que registran los portales inmobiliarios de referencia en el sector. Prueba de ello es que para el Ministerio, el precio del metro cuadrado en Madrid estaba en 2018 por debajo de los 11 euros, cifra que Idealista elevaba por encima de los 14 euros.
Se formó entonces una gran discusión en torno a diferencias de precios de hasta el 50% en comunidades con niveles especialmente desorbitados como Cataluña o Baleares. Los portales inmobiliarios alegaron el uso de distintas metodologías (Fomento utiliza los datos de los metros cuadrados relativos al catastro -que pueden incluir zonas comunes, trasteros o plazas de garaje- y la referencia de los portales son los metros construidos que fija el propietario) y el Ministerio justificó las discrepancias en el hecho de que los datos de las web del sector privado nacen con interés de parte. En cualquier caso, portales como Idealista y Fotocasa han venido llenando el vacío estadístico que hay en la Administración sobre los precios del alquiler. Tanto es así que el propio ministerio lleva años utilizando las bases de datos de estas páginas de búsquedas para la elaboración de informes públicos.
Por ello, a la espera de la publicación del índice que está ultimando el equipo de Ábalos en colaboración con el INE, el Catastro y Hacienda, es necesario acudir a estas webs para analizar la evolución más reciente de los precios del alquiler en este país. Con los datos de Idealista, la primera foto fija que se extrae es una curva ascendente, imparable desde el año 2014, hasta alcanzar los 11,4 euros el metro cuadrado el pasado mes de mayo, lo que supone unos 912 euros de mensualidad para una vivienda de 80 metros, o 1.026 euros en el caso de un piso de 90 metros. Frente a los augurios de descensos de los precios por el impacto de la crisis sanitaria y el parón del mercado, desde el estallido de la pandemia han seguido subiendo en tasa mensual, y en la anual se anotan un alza del 4%, siempre según los datos del portal inmobiliario.
¿Qué ha pasado con los precios? Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, tiene la respuesta: "Las viviendas que había en alquiler en marzo no se han encarecido, al contrario, algunas han hecho ajustes a la baja ante la situación de crisis sobrevenida; sin embargo, han entrado nuevas viviendas al mercado procedentes de alquileres vacacionales, herencias, divorcios, o propietarios de casas con necesidades de liquidez, con un perfil de precios más alto, lo que ha hecho que la media suba". Encinar hace un matiz importante sobre las viviendas de alquiler vacacional, y es que a su juicio, su cambio a alquiler permanente no va a tener una gran influencia en el mercado, porque serán "rápidamente absorbidas". El parón del turismo ha llevado a muchos propietarios a replantearse su activo, porque "no les salen las cuentas", sin embargo, a juicio de este experto en análisis inmobiliario, estaríamos ante movimientos meramente "anecdóticos".
En definitiva, lo que se ha producido es un incremento de la oferta en un momento en el que ha existido una demanda embalsada que está por explotar en los próximos meses. En zonas como Madrid capital, apunta Encinar, se ha pasado de 12.000 inmuebles en alquiler en marzo a 20.000 en el mes de mayo. Ante este panorama, el analista rechaza la idea de que vayan a producirse importantes desplomes en los precios: "Quizá se produzcan ajustes a corto plazo por exceso de oferta o por cambios en las expectativas del mercado, pero no esperamos grandes caídas", zanja. Donde sí podría haber abaratamientos, matiza, es por ejemplo en las zonas rurales, donde con motivo de los fallecimientos a causa de la Covid-19 se produzca un alza de la oferta que no se vea compensada por el lado de la demanda.
Madrid y Cataluña, en el foco
Con los datos de Idealista sobre la mesa, como viene siendo habitual en el sector, se observan notables diferencias por comunidades autónomas. Los precios van por barrios. El portal inmobiliario muestra en su página web que hasta cinco comunidades autónomas están en máximos históricos de precios. Se trata de las dos regiones más caras por excelencia, Madrid (15,4 euros el metro cuadrado) y Cataluña (15,2 euros), pero también de Canarias (10,3 euros), Castilla y León (6,8 euros) y La Rioja (6,6 euros). Hay desfases como el de la capital, con 19,4 euros el metro cuadrado en mayo, un 1% más que en abril y un 5% por encima del nivel de un año antes; o el del centro histórico de Barcelona, que aun habiéndose abaratado un 3% respecto al mes anterior todavía igualaba esos 19,4 euros del centro de Madrid en mayo, lo que supone un incremento del 4,2% respecto al mismo mes de 2019.
El foco está puesto precisamente en las grandes ciudades y será allí donde resultará más interesante analizar las futuras políticas de control de precios. La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ya ha adelantado que pondrá en marcha esta regulación que les permitirá la nueva normativa del alquiler. Mientras, el gobierno madrileño rechazó esta posibilidad incluida en el pacto de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos. El sector inmobiliario e incluso el Banco de España han cuestionado este tipo de limitaciones al mercado, apostando por la movilización de suelo público y el fomento de la colaboración público-privada. Encinar lo tiene claro: "Un índice que aporte transparencia al mercado será bienvenido, pero su uso torticero para el control de los precios acabará teniendo efectos muy nocivos a medio plazo".
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