El precio de la vivienda se ajustará más este año por los tipos al alza y el Euríbor

En contra de lo que sucede en vecinos como Alemania, Suecia, Países Bajos, Estonia, República Checa, Luxemburgo y Dinamarca, donde el precio de la vivienda está aumentando a dos dígitos, en España la inflación está subiendo muy por encima de lo que se encarecen los inmuebles por primera vez en décadas. Esto, pese a que el sector está sufriendo en su propia piel los efectos del fuerte incremento de las materias primas básicas, tal y como refleja el Índice de variación de precios de los materiales de construcción que elabora el INE y que aprecia aumentos del 60% en el aluminio o del 20% en el caso del cemento.

El precio de la vivienda apenas se incrementó un 1,32% en el segundo semestre del año pasado (en el caso de los pisos en alquiler el alza fue del 3%), por lo que en términos reales, descontado el efecto de la inflación, el precio de los inmuebles sufrió un ajuste del 7%. Es "previsible" que ese ajuste de precios continúe en 2023 mientras el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos y la cotización del Euríbor se mantenga por encima del 3%, como sucedió en enero -cuando su media mensual cerró en el 3,3%-. 

Esta misma semana, el indicador de referencia para la mayoría de hipotecas variables ha superado la barrera del 3,5%, al calor de las declaraciones de distintos miembros del BCE dando a entender que habrá nuevas alzas del precio del dinero en próximas reuniones. La subida del Euríbor supone un desincentivo a la compra de vivienda, por lo que es probable que "la demanda disminuya, que las condiciones para acceder a un crédito se endurezcan y que en 2023 puedan disminuir las compraventas", apunta el XXVI Informe sobre el Mercado de la Vivienda elaborado por por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF).

En su diagnóstico sobre la situación del mercado observan cómo el precio de los pisos ha retrocedido un 29,32% desde los máximos registrados entre finales de 2006 y principios de 2007, antes del estallido de la crisis financiera y de que pinchase la burbuja inmobiliaria. Esta cifra es sensiblemente superior a la calculada a partir de los precios de tasación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (12,3%), mientras que fuentes como el índice IMIE (en particular el elaborado para capitales y grandes ciudades) de Tinsa Internacional, registran una reducción del precio de los inmuebles del 22,1%, más próximo al que constata en su análisis el Grupo Tecnocasa. 

El impacto sobre la vivienda de un contexto incierto 

Todas las fuentes coinciden en que, a pesar de la recuperación de los últimos años, el precio de la vivienda se sitúa de nuevo en niveles de los ejercicios 2004 y 2005. De momento, la guerra de Ucrania y su repercusión sobre el precio de las materias primas, la crisis energética, el aumento de la inflación y de los tipos de interés, han provocado cierta ralentización en las operaciones, según Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra. Aunque el precio medio de la vivienda ha subido tanto en compra como en alquiler, en la inmobiliaria prevén que de cara a 2023 se produzcan descensos en las ubicaciones medias.

"Vemos esta ligera caída como un ajuste tras las subidas de precios excepcionalmente altas de los últimos años. Desde 2020 hasta principios de 2022 hubo un verdadero boom en el mercado inmobiliario y sabíamos que esto no podía durar para siempre. La tendencia de los precios se está estabilizando, pero no esperamos caídas bruscas en el futuro", puntualiza Juan-Galo Macià. Lo cierto es que la dinámica del mercado inmobiliario es muy sensible a los tipos hipotecarios. 

El Boletín Económico que el BCE publicó el pasado mes de septiembre apuntaba a que un aumento de un punto porcentual de los tipos hipotecarios provoca un descenso de alrededor del 5% en los precios de la vivienda (al cabo de dos años) y una caída de la inversión en inmuebles del 8%. La presidenta del emisor, Christine Lagarde, dijo en la última reunión del pasado 2 de febrero que subirá los tipos en 50 puntos básicos el próximo 16 de marzo, hasta el 3,5%, y dejó la puerta abierta a otro movimiento inesperado al alza en mayo, circunstancia que seguirá presionando los intereses hipotecarios.