Los propietarios que ya no podrán deducirse el IRPF si venden su vivienda

Cualquier persona que haya adquirido una vivienda en nuda propiedad ya no podrá beneficiarse de deducciones en el IRPF cuando la venda si no ha vivido al menos tres años en ella como propietario de pleno derecho. Así lo ha determinado el Tribunal Supremo en una sentencia emitida a finales de 2022. Pero, ¿en qué consiste la nuda propiedad?

Para entender el fallo del Alto Tribunal primero hay que comprender el concepto de nuda propiedad. Cuando alguien compra la nuda propiedad de una vivienda, está comprando el derecho de titularidad sobre la misma, pero sin poder hacer uso y disfrute de la misma porque un tercero (habitualmente la persona a la que se la compra) posee su usufructo. 

Así, la plena propiedad del inmueble se divide entre dos perfiles: el usufructuario y el nudo propietario. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble recibe el nombre de usufructuario, mientras que el propietario del bien, durante el tiempo que dure el usufructo, se denomina nudo propietario.

¿Qué beneficios tiene la adquisición de una nuda propiedad?

La nuda propiedad permite a las personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad vender precisamente la propiedad de esa vivienda para obtener liquidez, pero sin tener que salir de ella, es decir, podrán vivir en ella hasta que fallezcan.

En lo que respecta al comprador, Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro, asegura que "normalmente los precios de este tipo de viviendas pueden rebajarse entre un 30% y un 50% sobre el precio de mercado", por lo que "se pueden encontrar casas con precios muy económicos, en función de los años que tenga la persona que la vende (a mayor expectativa de vida menor precio de venta), del estado de la vivienda y de su ubicación, entre otras cosas". Sobre el proceso de compraventa de tipo de vivienda, matiza Colombelli, "es igual que para la compraventa de cualquier otro tipo de vivienda".

¿Qué cambia en la deducción de IRPF de la nuda propiedad?

Los ciudadanos están exentos de tributar la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda habitual en el IRPF. No obstante, ahora, en caso de que esa vivienda haya sido adquirida como nuda propiedad y pese a que el usufructuario ya haya fallecido, el Supremo ha dictaminado que, para poder deducirse el IRPF, el propietario debe haber sido "propietario de pleno derecho" durante al menos tres años de esa vivienda, además de ser su residencia habitual todo ese tiempo.

El Alto Tribunal considera que la vivienda habitual es aquella en la que el propietario vive al menos durante tres años seguidos o aquella que tuvo carácter de vivienda habitual, pero, pese a no haber transcurrido tres años hasta su venta, concurran determinadas circunstancias que obliguen al cambio de vivienda, como pueden, comenta el director de Hipotecas de iAhorro, "la celebración de un matrimonio, un divorcio, un traslado de domicilio por cambio de trabajo, entre otras cosas".

Además de ser considerada como su vivienda habitual, para poder venderla el propietario debe tener también su usufructo, lo que derivaría en la tenencia del pleno dominio de la vivienda y que está regulado por el artículo 348 del Código Civil.