Consultorio de vivienda

¿Qué pasa con los arrendatarios afectados económicamente por la crisis del virus?

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Aunque en su comparecencia de este martes, el presidente del gobierno mencionó varias veces a arrendadores y a arrendatarios –lo que nos hizo pensar a todos que la norma que estaba anunciando iba a contener alguna disposición sobre los arrendamientos de vivienda-, la lectura del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19 nos sugiere que le habían redactado el discurso antes de cerrar el acuerdo intergubernamental sobre las medidas a aplicar. Y es que la norma no incluye ninguna medida destinada los arrendatarios de vivienda.

Si hablamos de arrendamientos de locales que se ven obligados a cerrar, sus titulares sí tendrán alguna justificación para tratar de reducir o suspender la renta dada la situación, aunque sea alegando la socorrida doctrina del "rebus sic stantibus", referida a la alteración sustancial de las condiciones del contrato y el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones de las partes sobre principios de la equidad. Jurisprudencia hay para ello. Pero, ¿qué pasa con los arrendamientos de vivienda? El gobierno no se ha atrevido de momento a entrar en ese avispero, pues hay arrendadores que a su vez están pagando hipotecas o que cuentan con esos ingresos para su propia subsistencia, y pueden haberse visto afectados también por la crisis.

Así las cosas, en tanto que no haya ninguna otra reforma legal, cabe apelar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario para beneficiar a éste de manera temporal. Si ese acuerdo no se alcanza, puede que nos encontremos ante un aluvión de desahucios en unos meses y pocas armas en manos de los jueces para evitarlos.

Esa salida no será rápida para el arrendador tampoco, y es que ya está prevista en nuestra legislación (art 441.5 de la LEC) una moratoria para inquilinos en situación de vulnerabilidad. La norma establece que se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales (y de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos), a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

También se comunicará de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, éstos lo notificarán al órgano judicial, que suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. El plazo de suspensión del proceso es de un mes como máximo, a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el arrendador/demandante es una persona jurídica, una empresa. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

Dada la carga de trabajo de juzgados y servicios sociales, la demora en los procedimientos de desahucio se alargaba ya en condiciones normales más allá de estos plazos. Si ahora añadimos el colapso que la inactividad va a producir en los órganos de la administración de justicia cuando todo esto pase, es de esperar que estos pleitos tarden aún más.

Si a ello le unimos que el arrendador puede que no encuentre nuevos arrendatarios dispuestos a pagar rentas altas, porque la crisis habrá dañado seriamente las economías de muchos de nosotros; igual es recomendable para las dos partes un acuerdo lógico y equitativo.

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