Mejor opción de hipoteca

¿A qué tipo interés compensa contratar una hipoteca fija en vez de una variable?

Desde el comparador hipotecario iAhorro elaboran una simulación para conocer qué tipo de hipoteca compensa más a los futuros propietarios dada la situación actual de los tipos de interés y el Euríbor.

Contrato de hipoteca para una vivienda
Contrato de hipoteca para una vivienda
©[89Stocker] a través de Canva.com

La pregunta del millón que todos los futuros hipotecados se están haciendo ahora es: ¿A qué tipo de interés habría que firmar la hipoteca para que fuera más rentable un tipo fijo que uno variable? Desde el comparador hipotecario iAhorro han realizado una simulación para poder darle respuesta a esta cuestión. Y, según adelanta su el director de Hipotecas, Simon Colombelli, "el límite estaría ya bastante por encima del 3%".

Para poder hacer los cálculos, en iAhorro cogen ejemplos reales de hipotecas de 150.000 y 300.000 euros contratadas en enero de 2022 a un tipo de interés variable de euríbor (índice de referencia) +0,99% o a un tipo de interés fijo con un TIN de entre el 1 y el 4%. ¿Por qué estos tipos de interés? El 0,99% es uno de los diferenciales más ofertados en España por las entidades a la hora de firmar una hipoteca variable. En las hipotecas fijas podemos observar que en enero de 2022 la media de tipos estaba en torno al 1%, pero en la actualidad, ya se encuentran productos de este tipo al 4%.

Una vez conocidos estos datos, es importante tener en cuenta que las hipotecas variables se revisan de forma trimestral, semestral o anual y lo más común es que esa revisión se haga cada año. Por eso, al contratarla en enero, cada mes de enero la cuota a pagar ese año cambiará en función del valor que registre el euríbor. Pero las hipotecas fijas no varían: su cuota es siempre la misma, desde el inicio hasta el final del préstamo, a no ser que el titular de este realice una novación, una subrogación o una cancelación para cambiar alguna de sus condiciones.

Hasta 50.000 euros de ahorro con una hipoteca fija al 1%

Así, quien firmó en enero de 2022 una hipoteca fija de 150.000 euros al 1% y con un plazo de amortización de 20 años, comenzaría pagando una cuota de 689,84 euros de cuota, lo que, con el sistema de amortización francés (al principio se pagan más intereses que capital) haría que al final de la vida del préstamo esta persona abone un total de 15.561,95 euros de intereses.

En el caso de quien firmó en ese mismo momento una hipoteca a tipo variable, también de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 20 años, pero referenciada a euríbor + 0,99%, vemos que la cuota que comenzó pagando era menor, de 657,74 euros, pero con la revisión de este pasado mes de enero de 2023, ha aumentado hasta los 920,11 euros, es decir, ahora paga 230,27 euros más que el de la fija. Para poder calcular los intereses que abonaría hasta el final de la vida del préstamo, quien contrató esta hipoteca variable, desde iAhorro realizan una simulación porque "es imposible de predecir cómo estará el euríbor de aquí a 2042", cuando finalice su préstamo.

Para esto, desde el comparador aceptan la hipótesis realizada por el Gobierno de Pedro Sánchez a finales del año pasado, en la que decía que el euríbor iba a mantenerse en torno al 3% cinco años más, hasta 2028. A partir de entonces, en iAhorro se ponen en la peor de las situaciones: cogen los peores años que ha registrado el índice de referencia, es decir, como si se repitiera a partir de 2028, lo vivido de 1999 (año en el que comenzó a utilizarse el euríbor) a 2011.

De esta manera vemos que, a partir de enero de 2024, quien firmó una hipoteca variable de 150.000 euros a 20 años con interés de euríbor + 0,99%, pagará cuotas que no bajarán de los 900 euros mensuales hasta 2028. Y, en ese momento, si se repitieran, veríamos más fluctuación en las cuotas, que incluso rozarían los 1.000 euros en 2031 si el euríbor volviera a situarse en un 4,564%, mismo dato al que llegó en enero de 2001.

Mismos intereses con una hipoteca fija del 3,8%

Tras realizar varios cálculos, desde el comparador llegan a la conclusión que, quien contrató en enero de 2022 una hipoteca con un TIN fijo del 3,8% pagaría casi los mismos intereses totales que los que abonaría quien firmó, por el contrario, en el mismo momento una hipoteca variable con un TIN de euríbor + 0,99%.

Vemos los datos: el titular de una hipoteca fija de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 3,80%, comenzó pagando 893,24 euros de cuota y el de la variable pagó durante los primeros doce meses 657,74 cada mes. No obstante, la volatilidad del índice de referencia de la hipoteca variable y la estabilidad de la fija hacen que, al final de la vida del préstamo, los intereses que paguen ambos sean muy similares: 64.795,01 euros quien firmó la hipoteca variable y 64.377,73 euros quien prefirió la fija.

Esto significa que "si se superara ese tipo de interés del 3,80%, la hipoteca fija no saldría rentable en comparación con la variable, en este preciso momento, aunque realmente no hay una hipoteca mejor que otra, depende mucho del momento de contratación y del perfil del usuario", explica el director de Hipotecas de iAhorro.

¿Qué pasa con quien firmó una hipoteca fija más alta?

Entre 2008 y 2009, los tipos de interés medios de las hipotecas fijas se situaban por encima del 5,5% y en las hipotecas variables a un euríbor en torno al 5% había que sumarle también el diferencial, por lo que probablemente rozaban también el 6%.

Así, en el caso de la persona que firmó una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2008 a un tipo fijo de 5,58%, que es bastante elevado, comenzó y pagaría siempre 1.038,62 euros por su hipoteca en caso de que el plazo de amortización fuera de 20 años. Entonces, al final de la vida del préstamo hipotecario, lo que pagaría de intereses totales ascendería hasta los 99.268,87 euros. En ese momento, si hubiera contratado una hipoteca a tipo variable, hubiera pagado muchos menos intereses: tan solo 37.460,50 euros, es decir, 28.800 euros menos.

Con este ejemplo, Simone Colombelli analiza que "la hipoteca variable se ha beneficiado de periodos muy buenos, que nos sabemos si vamos a volver a vivir. Entre febrero de 2016 y marzo de 2022 el euríbor se situó en valores negativos, algo nunca visto. Esto ayudó a que quienes tuvieran un préstamo a tipo variable no pagaran apenas intereses durante ese periodo de tiempo y los de la hipoteca fija siguieron pagándolos con normalidad".

Eso sí, el director de hipotecas de iAhorro advierte que "la hipoteca variable es un producto inestable y que hay que conocerlo bien antes de contratarlo y no mirar solo cómo nos va a afectar a corto plazo, sino también a largo plazo. Es un producto para mantener la calma; como una maratón, un viaje en el que hay que estar pendiente de los cambios que puedan afectarle y que hay que saber resistir cuando el euríbor y nuestra cuota suban mucho". Además, es importante preparar el ahorro en periodos a la baja para poder afrontar las cuotas cuando el euríbor esté al alza.

La subrogación, la clave para ahorrar en el pago de intereses

Si has contratado una hipoteca, tanto fija como variable, y ves qué hay algo mejor en el mercado, con lo que te puedes ahorrar dinero en el pago de intereses por tu préstamo, Colombelli aconseja subrogarse, es decir, cambiar la hipoteca de banco. "Lo mejor sería esperar dos o tres años desde la firma" para que las entidades no empiecen a verte como un usuario en el que no puedan confiar, eso sí, advierte, "una persona puede cambiarse de hipoteca todas las veces que quiera, no hay un número concreto fijado por ley. Mi consejo: si encuentras una hipoteca mejor que la tuya, cámbiala".

Para verlo mejor en cifras, desde iAhorro también hacen el cálculo de cuánto podría ahorrarse un propietario si subrogara su hipoteca. Siguiendo el ejemplo inicial de una hipoteca variable contratada en enero de 2022 de 150.000 euros y euríbor + 0,99%, vemos que en caso de subrogar su hipoteca este mes de febrero, un año y un mes después de contratarla, a una fija del 3%, su cuota pasaría de 920,11 euros a 827,20 euros mensuales y tendría la seguridad de que esa cuantía será la que va a pagar todos los meses, hasta el final del préstamo, sin subidas, aunque también sin bajadas.

¿Hasta cuándo compensa subrogar? Colombelli explica que "por ejemplo, una persona que firmó su hipoteca en 2008 a 30 años ya entra en la segunda parte de la vida del préstamo y pagará ya menos intereses que amortización y no le compensará cambiar su préstamo de banco para volver atrás", ya que todos los bancos hacen los cálculos por el sistema de amortización francés, en el que se pagan más intereses al principio de la hipoteca que al final y, por tanto, se paga menos capital al principio que al final.

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