Revisión de hipotecas: puntos a tener en cuenta en la subida o bajada de cuota

Las hipotecas variables evolucionan de acuerdo al índice hipotecario al que se hayan vinculado. El valor de los diferentes índices hipotecarios lo publica mensualmente el Banco de España. Sin embargo las hipotecas no actualizan ese valor con la misma periodicidad, sino que se realiza una revisión, normalmente cada seis o doce meses, para determinar la cuota hipotecaria. No obstante, es posible anticiparse a una posible subida o bajada de la cuota y para ello es importante tener en cuenta una serie de variables que a continuación analizamos.

En concreto, la revisión de una hipoteca implica la actualización del índice de referencia al que está vinculado el préstamo hipotecario. En España, de forma mayoritaria las hipotecas están referenciadas al Euríbor: del total de hipotecas variables firmadas en el mes de abril, más del 70% están sujetas a este índice. Aunque existen otros como el IRPH o el Interest Rate Swap, menos conocidos.

Según el índice seleccionado y de su evolución se podrá prever una subida o una bajada de la cuota hipotecaria, ya que es el principal factor que determina el importe. Así, una subida del índice hipotecario implicará un aumento de la cuota, mientras que ocurrirá a la inversa ante una caída del índice.

Mira también

La firma de hipotecas vuelve a subir en julio después del 'parón' de la nueva ley

Sobre esta cuestión, hay que tener en cuenta que no siempre se toma el valor del índice el mes anterior a la revisión, sino lo que se pactara en la firma de la hipoteca. Hay ocasiones en las que se pacta el valor de dos o tres meses antes, por lo que habrá que tenerlo en cuenta. Es decir, para conocer el valor de la cuota revisada hay que comprobar en el contrato de préstamo hipotecario firmado cuáles son la fecha exacta y el mecanismo de aplicación del índice estipulado.

Otra cuestión importante, aunque suele ser más desconocida, es la cadencia de la revisión, que, de acuerdo a la normativa, debe constar en la escritura de la hipoteca. Esto es el ritmo con el que se revisa el tipo del préstamo. De manera general, los préstamos en España se actualizan cada seis o doce meses, lo que significa que, una vez revisado, la cuota se mantiene constante hasta la próxima revisión, pese a los cambios que puedan producirse en el mercado.

En función de la tendencia de los índices, convendrá una mayor o menor cadencia. Como hemos indicado, las cuotas hipotecarias se reducen ante caídas del índice de referencia, de manera que en épocas de bajadas en los índices lo más conveniente es una revisión cada seis meses. Es decir, al actualizarse con más frecuencia las cuotas se van reduciendo más rápido.

Por el contrario, si el índice de referencia está al alza lo más idóneo es una revisión anual, para que la cuota se incremente lo menos posible. Pese a que la periodicidad de la actualización se pacta al firmar la hipoteca, es una cuestión que se puede negociar con la entidad.

Además, para anticipar la cuota que habrá que asumir tras la revisión, hay que conocer el diferencial que se aplica al préstamo, es decir, es decir el margen que se suma al índice de referencia que se ha tomado como base. La suma de ambos determina el precio del préstamo hipotecario.