Sareb 'rescata' la dación en pago para incorporar 100.000 viviendas en cartera

Al 'banco malo' se le acaba el tiempo. La sociedad creada bajo el nombre de Sareb para desaguar la pesada carga de activos tóxicos que arrastraban las principales entidades financieras españolas como consecuencia de la crisis financiera y que lastraban su balance hasta el punto de comprometer su viabilidad tiene hasta 2027 para deshacerse de esa herencia envenenada, y no se encuentra más que problemas por el camino. La pandemia no ha ayudado, pero de cara a cumplir sus objetivos casi es un problema menor frente al lastre de los miles de procedimientos concursales en que se encuentran inmersos los titulares de los créditos tóxicos que Sareb asumió en 2012 y que le impiden ya una década después hacer una gestión medianamente razonable de esos 'activos'.

Sareb lleva cerca de tres años embarcada en una estrategia para transformar esos activos financieros, en forma de derechos sobre los créditos no pagados por sus deudores, en activos tangibles, en forma de inmuebles o solares. La estrategia ha funcionado bien pero durante la pandemia ha empezado a mostrar los primeros síntomas de agotamiento. Entre enero y junio, Sareb incorporó a su cartera 7.452 inmuebles, que figuraban como garantía de préstamos impagados, por un valor estimado de 585,5 millones, una cifra que en cualquier caso implica una reducción de un 31% respecto a lo aflorado en el mismo periodo de 2019. La sociedad ya avanzaba en 2019 que esto podía ocurrir. El cauce de la vía judicial para exigir la ejecución de las garantías previstas en los préstamos se ha ido agotando a medida que el perímetro de deudas pendientes se ha ido restringiendo a las que están ya judicializadas y, por tanto, ya no dependen de un simple acto administrativo -el de instar la ejecución-, sino de una negociación con el deudor o de una resolución judicial.

Los gestores del 'banco malo' tienen claro que esperar a la resolución de los siempre largos procesos concursales es la última de las opciones y han decidido maniobrar para no tener que llegar a ese punto. La solución que han encontrado es tratar de ofrecer a sus deudores acuerdos de 'daciones en pago', de modo que éstos puedan liquidar las deudas que arrastran con la Sareb a cambio de la entrega en pago de los inmuebles o los solares que desarrollaron o adquirieron con los préstamos recibidos en su día. Sareb ya venía haciendo este tipo de operaciones en el pasado de manera más o menos habitual, pero la intención ahora es plantearlo como una solución prioritaria para resolver la situación con aquellos deudores que han alegado su incapacidad para abonar sus deudas pendientes y que han dejado la solución en manos de los juzgados de lo mercantil.

Más de 12.500 deudores y 18.000 millones por 'desaguar'

El primer paso que ha dado Sareb es actualizar el convenio que mantiene con la Asociación Profesional de Administradores Concursales (Aspac) para implantar una serie de procedimientos de buenas prácticas en los múltiples procedimientos concursales en que está implicado el 'banco malo' al objeto de favorecer la venta directa o la dación en pago de los inmuebles hipotecados afectos a créditos impagados a favor de Sareb como cauce preferente para liquidar las cuentas pendientes de los deudores.

El consejero delegado de Sareb, Javier García del Río, justificó en su momento esta iniciativa como una vía para “permitir a las partes involucradas acelerar la resolución de las situaciones de insolvencia, sin pérdida de valor y garantías para los afectados". Según fuentes de Sareb, a sus efectos los acuerdos de dación en pago les permiten avanzar en la transformación estratégica de esos activos financieros por valor de más de 18.000 millones de euros que tienen en su balance en activos inmobiliarios tangibles, en un contexto además en el que la sociedad se ha fijado como muy ambicioso objetivo la incorporación a su cartera inmobiliaria de 97.647 nuevos inmuebles entre 2020 y 2022 a partir de estos procesos de transformación.

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El plan de Sareb es convertir las daciones en pago, que en el primer semestre de este año ya han permitido a la sociedad incorporar activos inmobiliarios por valor de 226 millones de euros, en el canal prioritario para resolver las cuentas pendientes que mantiene con sus acreedores. La sociedad presidida por Jaime Echegoyen se compromete a estudiar con carácter general la opción de la venta directa o la dación en pago de los inmuebles vinculados afectos al pago del crédito en cualquier momento del procedimiento concursal, sobre la base de que a estas alturas aparece como el método más ágil para resolver esos procesos. 

Fuentes jurídicas avisan de que si Sareb no ha hecho esto antes es probablemente porque la dación en pago no es la mejor de las soluciones posibles, ya que el acreedor se queda el activo, pero suele asumir tanto el deterioro sufrido por el activo como las pérdidas asociadas al crédito fallido. Otras fuentes de la rama mercantil advierten de que esto no tiene por que ser siempre así, ya que el equilibrio de la operación depende del valor que tenga el activo que se entregue en pago por parte del deudor.

Fuentes de Sareb subrayan que la entidad ha optado por impulsar esta alternativa para no tener que esperar de forma pasiva a la resolución de los procedimientos concursales y no correr el riesgo de que esos créditos fallidos se enquisten en su balance. En este sentido, subrayan que la dación en pago no sólo permitirá agilizar la transformación en activos inmobiliarios de esos productos financieros, sino que también supone un ahorro de costes para la sociedad por el acortamiento del proceso judicial de reclamación de las deudas pendientes.

La decisión de Sareb tiene, además, una dimensión jurídica. Hasta el pasado mes de septiembre, la dación en pago no estaba reconocida por la legislación concursal como una de las alternativas para ejecutar el pago de las deudas pendientes. El texto refundido de la Ley Concursal incorporó, como una de sus novedades, la posibilidad de abonar las deudas a través de la dación en pago, lo que ha dado un soporte jurídico que antes no existía y ha dado a la Sareb la posibilidad de plantear esa solución de manera sistemática.