Témpore Properties, la socimi lanzada por la Sareb, recibió este miércoles el informe favorable del Comité de Coordinación del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a su propuesta de empezar a cotizar en este mercado y queda solo pendiente de la autorización definitiva del Consejo de Administración del MAB para salir a cotización, algo que se espera suceda el próximo 3 de abril.
El trámite ha permitido hacer público el folleto informativo de incorporación de la compañía al MAB donde se detalla el plan de negocio de la socimi y la previsión de evolución de la compañía para los próximos años. Y el proyecto es ambicioso. La Sareb, que posee el 98,51% del capital de la compañía, prevé aprovechar este vehículo para desprenderse y sacar rendimiento en los próximos tres años a activos hoy improductivos por un valor aproximado de 350 millones de euros con el objetivo explícito de que cumplido ese periodo, en 2020, la socimi dé por cerrada su travesía por el MAB y salte al Mercado Continuo a codearse con las grandes socimis del mercado doméstico, Merlin, Colonial, etcétera.
El plan para que eso suceda se sustenta en un Acuerdo Marco entre Témpore Properties y su socio mayoritario, la Sareb, en virtud del cual el conglomerado financiero-inmobiliario presidido por Jaime Echegoyen se convertirá en el principal proveedor de activos, y presumiblemente de financiación, de su socimi y alimentará su crecimiento para conseguir el tamaño y el respaldo de inversores suficiente como para acceder al Mercado Continuo.
Sareb, dueño y proveedor principal
Según la información proporcionada por el folleto de Témpore Properties, la socimi saldrá a cotización a principios de abril con una cartera de 1.553 pisos en alquiler, valorados en conjunto en 152,7 millones de euros, y un capital disponible para adquirir activos y ampliar esa cartera de 0 euros. ¿Cómo ganará entonces tamaño la socimi de la Sareb? El plan del banco malo es dar acceso preferente a Témpore sobre los propiedades en alquiler - unos 3.500 activos tras el traspaso de 1.550 inmuebles realizado a la socimi -que Sareb tiene todavía en su cartera y darle prioridad a la hora de ofertar por los paquetes de activos en régimen de alquiler que el banco malo vaya poniendo en el mercado.
Y esto sucederá con una regularidad semestral. Cada seis meses a partir de la primera transferencia de activos realizada por Sareb a Témpore - realizada el pasado 24 de noviembre- el banco malo comunicará a la socimi los activos en alquiler que sacará a la venta en el marco de su plan de desinversiones - valorados por un experto independiente- y le dará dos meses para decidir si le interesan o no para ampliar su cartera. Un esquema que tiene mucho de formalismo, y no sólo porque Sareb sea la dueña de Témpore sino también porque el propio folleto aprobado por el MAB revela que la socimi ya tiene identificadas dentro de la cartera de activos de Sareb un millar de propiedades en alquiler que podría incorporar este mismo año a su inventario por valor de 160 millones.
A medio plazo, en esos tres años que constituyen la primera fase operativa del proyecto, Témpore considera que el Acuerdo Marco con Sareb le permitirá configurar una cartera con 500 millones de euros en activos. El acuerdo no impedirá que la compañía pueda buscar oportunidades en el mercado, pero no parece que esa sea la prioridad.
Con todo, el asunto no será sencillo. Está el pequeño problema de cómo financiar esas adquisiciones. Témpore reconoce que salta al parqué sin el margen de liquidez necesario para abordar una operación de ese porte, principalmente porque la mayor parte de su capital está vinculado a los activos inmobiliarios traspasados por Sareb. El banco malo no tiene intención alguna de no cobrar por los activos que le compre Témpore, así que surge la duda de cómo se financiarán esas compras. El plan de la socimi pasa por obtener financiación bancaria, si bien se ha autoimpuesto un endeudamiento máximo equivalente al 40% del valor de sus activos, lo que aún aprovechando todo el margen disponible apenas le proporcionaría unos 80 millones de euros de financiación.
Un límite que obliga a Témpore a recurrir a ampliaciones de capital si quiere cumplir los objetivos marcados por Sareb. Algo que puede resultar contraproducente para una sociedad que controla, antes de la salida a cotización de la socimi, el 98,51% del capital de la sociedad. El resto, por cierto, está repartido entre 24 pequeños inversores que han aportado una cuantía conjunta de 2,12 millones de euros de capital.
Objetivo: una socimi con 500 millones de euros en activos
El asunto es que el equipo directivo de Témpore Properties, liderado por su consejero delegado, Nicolás Díaz Saldaña, se las tendrá que ingeniar para generar la financiación suficiente como para cumplir con los objetivos de Sareb, que aspira a construir de aquí a 2020 un vehículo inmobiliario que gestione un volumen de 500 millones de euros en activos y aspire a cotizar en el Mercado Continuo.
Y lo tendrá que hacer, como deja claro el folleto de salida al MAB, sin comprometer la sostenibilidad financiera del proyecto, ya sea por la vías de endeudamiento bancario o ampliación de capital ante comentadas o por la vía de incorporar nuevos accionistas particulares o institucionales en la que los promotores de Témpore también confían para cumplir su plan de negocio.
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