La crisis esta vez no se cebará en el ladrillo. La agencia de calificación Standard & Poor's que allá por el mes de octubre vaticinó una caída del 1,4% en los precios de la vivienda en 2020 como consecuencia del impacto de la Covid ha modificado cuatro meses después su estimación y ha desestimado ese escenario de desplome de los precios inmobiliarios, cuyas consecuencias para el sector habrían sido claramente perjudiciales. La evolución de los precios de la vivienda en España, estima ahora la agencia de calificación, resistirán el golpe de la Covid tanto en 2020 como en 2021 y no caerán, aunque sufrirán un claro estancamiento con leves subidas del 1,6% el año pasado y del 1,4% para este ejercicio, que situarán al español entre los mercados inmobiliarios más afectados por la pandemia.
S&P observa que las medidas de estímulo aprobadas para 2020 han logrado sostener la demanda más de lo que los analistas preveían hace cuatro meses, lo que justifica los cambios en sus estimaciones sobre el comportamiento de los precios del mercado inmobiliario en España. Pero también estima que la recuperación de la demanda será más vigorosa en otros países que en España durante 2021, que será el mercado donde los precios mostrarán una evolución más tibia, con la única excepción de Italia y Reino Unido, donde la agencia calcula que este año se producirá una caída de los precios.
El análisis de la agencia es que durante 2020 las medidas de preservación del empleo, como los ERTE en España, redujeron la incertidumbre y la pérdida de rentas que normalmente suelen erosionar la demanda en estas épocas de crisis, como demostró la experiencia de la gran crisis financiera de hace una década. Por el contrario, en esta ocasión, estos esquemas de protección del empleo, unidos al 'ahorro forzoso' por el cierre de los establecimientos comerciales durante los meses de confinamiento, sirvieron para incrementar la tasa de ahorro, especialmente entre las rentas más altas, que, según la firma, son las más propensas a adquirir viviendas en propiedad, lo que impulsó la demanda inmobiliaria por encima de lo esperado.
Los cálculos de la agencia indican que los precios inmobiliarios en España permanecerán más o menos estancados durante 2020 y 2021, y comenzarán a mostrar una evolución más acorde con el resto del mercado europeo en 2022 con un crecimiento del 4,3%, que tendrá su continuidad en el año 2023, con una subida del 3,6%.
El papel clave del Banco Central Europeo
A la hora de explicar el repunte de los precios inmobiliarios no sólo en España sino en toda Europa durante 2020 Standard & Poor's mira también a la política monetaria del BCE. Las favorables condiciones monetarias establecidas por Frankfurt desde el célebre 'whatever it takes' de Mario Draghi han favorecido que las familias con problemas para pagar la hipoteca hayan optado por refinanciar sus préstamos en lugar de poner sus viviendas en venta, lo que según el análisis de la agencia de calificación podría haber tirado hacia abajo de los precios.
Por el lado de la demanda, S&P considera también que esas favorables condiciones monetarias y la baja rentabilidad de los activos también han empujado a los grandes inversores a inclinarse por invertir sus recursos en el mercado inmobiliario, impulsando de este modo la demanda.
