¿Se puede subir la renta del alquiler si no ha finalizado la vigencia de mi contrato? Es una de las preguntas, y también una de las preocupaciones, de muchos de los españoles que viven de alquiler. Pero también de los arrendadores, quienes pudieron firmar un contrato en un momento determinado pero que desean incrementar la renta dado el alza del mercado del alquiler en la actualidad.
La respuesta a esta cuestión dependerá de cuándo se produjo la firma del contrato. El pasado 6 de marzo entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que la actualización de la renta del alquiler mientras el contrato esté vigente solo se podrá realizar si hay acuerdo entre las dos partes, aunque con el límite del IPC.
El artículo 18 que regula esta cuestión señala que en caso de una subida pactada, esta se producirá "en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato". Eso sí, el arrendador deberá notificar al arrendatario por escrito "el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística", un mes antes de exigir la renta actualizada.
No obstante, y pese a que pudiera haber pacto sobre la actualización de la renta entre las partes, el incremento no podrá "exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización”, es decir, la normativa determina como límite máximo el IPC.
La legislación también contempla la posibilidad de elevar la renta por mejoras. De esta manera, en caso de que el arrendador realice obras de mejora una vez transcurridos cinco años de contrato, siete si el propietario es persona jurídica, podrá aplicar un incremento de la renta acorde a la cuantía equivalente al capital invertido en la mejora, menos las subvenciones y más el tipo de interés legal del dinero en ese momento. Aunque este incremento no podrá exceder el 20% de la renta vigente.
Contratos firmados antes de marzo de 2019
Sin embargo, la regulación que se aprobó a través del Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler solo afecta a los contrato firmados a partir de su entrada en vigor. Entonces, ¿qué ocurre si mi contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2019? La respuesta, de nuevo, dependerá de la legislación que estaba en vigor cuando se firmó su contrato.
La principal modificación que introdujo el último Real Decreto fue el límite del IPC. Hasta entonces, en los contratos que se firmaron desde abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019, período en que estuvo en vigor la Ley 2/2015 de 30 de marzo, también se exige acuerdo entre inquilino y propietario para incrementar la renta. De lo contrario no se podrá modificar la renta durante la vigencia del contrato. La principal diferencia es que, en caso de pacto entre las partes, la subida será la que acuerden sin límite y sin obligatoriedad de utilizar el modelo del IPC.
Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y abril de 2015, cuando estaba en vigor la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el alquiler sólo se podrá actualizar cada año según el IPC o el sistema que arrendador e inquilino hubiesen pactado.
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