Martes, 10.12.2019 - 03:45 h
El banco puede establecer una comisión

Subrogación de una hipoteca: claves y cuándo conviene solicitarla

Implica la modificación de una de las partes intervinientes en el préstamo, bien el acreedor, para mejorar las condiciones, o el deudor.

Hipoteca
¿En qué consiste la subrogación de una hipoteca y cuándo es conveniente?

Las hipotecas que firman los españoles tienen una duración media de 23 años, según datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores; sin embargo durante ese período se puede decidir cambiar las condiciones, buscando otras mejores que ofrezca otra entidad, o incluso cambiar el titular de la deuda al vender el inmueble hipotecado. Esto es la subrogación de una hipoteca. Aunque es un trámite que puede conllevar gastos, en ocasiones resulta ventajoso para el deudor.

Es importante destacar que la subrogación de la hipoteca implica la modificación de una de las partes intervinientes en el préstamo, de manera que hay dos posibles variantes: subrogación del acreedor o subrogación del deudor.

El primer caso implica el cambio de banco, posiblemente en busca de mejores condiciones. Dados los cambios en el sector inmobiliario, con hipotecas con costes cada vez menores, el Euríbor está en valores negativos, puede ocurrir que el deudor encuentre mejores condiciones de las pactadas en otra entidad financiera. De esta manera, el cliente consigue mejorar su situación deudora sin tener que cancelar la deuda y asumir los costes que ello conlleva.

¿Qué condiciones se pueden mejorar a través de esta subrogación? Al cambiar de prestatario se suele buscar una mejoría en las comisiones, productos vinculados, tipo de interés, plazo de reembolso o cláusulas que se hayan acordado. En especial, el cambio de interés variable a fijo es una modificación que se ha potenciado con la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.

La nueva normativa tiene como objetivo que los prestatarios tengan más opción de elegir, sin tener que incurrir en grandes gastos. De esta manera, desde el pasado mes de junio, al subrogar tu hipoteca a otra entidad con el cambio de tipo de interés el antiguo acreedor no podrá exigir una compensación mayor al 0,15% del capital reembolsado anticipadamente y solo si se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato.

No obstante, también puede ocurrir que un hipotecado decida vender el inmueble y el comprador esté interesado también en adquirir el préstamo hipotecario porque le interesan las condiciones, una subrogación del deudor. Para darse esta situación el banco debe aceptar al nuevo deudor, ya que no todos los clientes cumplen los mismos requisitos para obtener según qué condiciones y el vendedor del inmueble deberá notificarlo con 30 días de antelación a la fecha de venta.

Si la entidad decide aceptar el cambio de titularidad de la deuda, el comprador de la vivienda asume también sus cargas, es decir, la titularidad del préstamo hipotecario, al formalizar la operación de compraventa. Esta situación resultará ventajosa para el nuevo deudor porque no asume los costes de formalización de una hipoteca. Sin embargo, como desventaja no se pueden negociar las condiciones, sino que se acepta el contrato anterior en su totalidad, y no podrá reclamar los gastos.

¿Cuándo resulta ventajoso para el cliente?

Antes de decidir llevar a cabo la subrogación de la hipoteca, en este caso una subrogación del deudor, hay que tener en cuenta la situación del mercado y buscar la opción más ventajosa. De manera general será aquella en la que se mejoren las condiciones, pero hay que tener en cuenta que la propia entidad puede modificar lo estipulado a través de una novación.

En caso de que la entidad no estuviera a favor de esta modificación la subrogación sí resultará más ventajosa que cancelar el préstamo hipotecario. Aunque, es especialmente ventajosa en los primeros años, cuando los intereses superan la amortización del capital. Por su parte, la subrogación del deudor convendrá especialmente cuando las condiciones sean mejores que las que ofrecen en el mercado, valorando los gastos que implican esta operación, frente a los de formalización de una hipoteca.

Costes

Si finalmente se decide subrogar la hipoteca, también hay que tener en cuenta los posibles costes de la operación. Esta modificación implica una nueva escritura que deberá firmar un notario, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad y el coste de la tasación de la vivienda. La nueva ley hipotecaria deja en manos del cliente únicamente el coste de tasación, el resto los asume el banco.

A ello habrá que sumar las posibles comisiones que estén incluidas en los contratos. Entre otras, pueden existir las de subrogación, apertura o estudio, entre otras. La comisión por subrogación es una de ellas, aunque el porcentaje que el banco puede cobrar por esta operación dependerá del tipo de interés y del momento en que se firmó el contrato hipotecario.

Desde junio, si la hipoteca tiene un tipo de interés fijo la comisión podrá ser de hasta el 2% en los primero 10 años o del 1,5% los siguientes años, y si es variable de hasta el 0,25% los primeros tres años, 0,15% los primeros cinco y en adelante no se podrá cobrar comisión. Con la excepción de las hipotecas que cambian de tipo variable a fijo, para las que la comisión máxima es del 0,15%. Para las hipotecas firmadas con anterioridad a junio de este año, el límite de la comisión variará entre el 1% o el 0,25%, según el número de años.

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