Subrogación de la hipoteca: fórmula para renegociar y reducir la factura mensual

La caída en picado que ha experimentado el Euribor en los últimos años está favoreciendo a los hipotecados en nuestro país. Aunque en los últimos meses esta bajada se ha ido frenando, el índice al que están referenciados la mayoría de préstamos hipotecarios en España todavía se sitúa en negativo.

Por ello, la necesidad de la banca de hacer de su oferta la más competitiva para sus clientes está propiciando la reducción considerable de los intereses en los préstamos hipotecarios. Ningún banco quiere quedarse fuera en la lucha por captar clientes y conservar los que ya tienen, por lo que la guerra hipotecaria está abierta.

Los clientes, por su parte, quieren aprovechar esta bajada de comisiones al adquirir su hipoteca, ya que la financiación para comprar una casa es cada vez más barata. Pero, ¿qué pasa con aquellos que ya tienen contratado un préstamo hipotecario? La respuesta está en la subrogación, que permite al cliente cambiar su hipoteca a otro banco que le ofrezca mejores condiciones, consiguiendo así reducir el dinero de su factura mensual.

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Esta opción que nos ofrecen las entidades bancarias podrá llevarse a cabo de dos formas: cambiando el deudor, es decir, cambiando la hipoteca de dueño cuando se compra una vivienda a un particular o, la más conocida, cambiando la entidad, esto es, trasladando nuestro préstamo hipotecario al banco que nos proporcione los intereses más bajos.

A través de esta última es posible modificar el tipo de interés y, en algunas ocasiones, el plazo de amortización del préstamo. Esto implica poder cambiar la naturaleza de la hipoteca de fija a variable, reducir los intereses o las comisiones para pagar menos cada mes o eliminar productos vinculados o cláusulas abusivas. Sin embargo, aunque es posible cambiar algunas de las condiciones del préstamo conviene saber que no se trata de una hipoteca nueva, sino de una mejora respecto al producto que ya teníamos.

Para poder acceder a ella, el cliente deberá acudir a diferentes entidades bancarias y analizar las ofertas que le proporcionen de acuerdo a su perfil y situación económica. Durante este proceso, el banco en el que tenía préstamo podrá ofrecerle una nueva oferta para retenerle. De aceptarla, no se producirá la subrogación. De lo contrario, ambas entidades continuarán con el proceso para traspasar la titularidad de la hipoteca de una a otra.

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Aunque, a priori, subrogar un préstamo hipotecario pueda parecer muy ventajoso, conviene tener en cuenta que también implica costes y que no es un proceso gratuito para el cliente. En estos casos, antes de decidirse, el hipotecado deberá analizar la nueva oferta para comprobar que la rebaja en el tipo de interés compensa realmente todos los gastos que supone el proceso de cambio.

Y es que al ejecutar la subrogación el cliente tendrá que formalizar una nueva escritura donde figure el cambio de acreedor y las nuevas condiciones. Para ello, tendrá que afrontar gastos de notaría, gestoría, costes de inscripción en el Registro de la Propiedad y tasación del inmueble. Estos costes, que ahora asume el banco cuando se constituye una nueva hipoteca (excepto la tasación) tendrán que ser abonados por el cliente cuando se trate de una subrogación. Además de estos gastos, también deberá abonar la comisión por subrogación. Esta no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si el cliente cambia la hipoteca de banco durante los primeros cinco años. Si lo hace más tarde, el coste será del 0,25%.

Aun así, en muchas ocasiones conviene la subrogación, ya que puede suponer un importante ahorro para el hipotecado. Si este formalizó su hipoteca durante 2009, cuando los tipos de interés eran mucho más altos (el tipo medio era del 5,4% según el INE) el ahorro será considerable, ya que en la actualidad el tipo medio al que se constituyen los préstamos hipotecarios en España se encuentra en el 2,47%. Esto, trasladado a cifras, supondría para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años una cuota de unos 840 euros con un tipo del 5,4%, mientras que la cuota se reduciría hasta los 590 euros con un interés del 2,47%.