Gastos asociados

Subrogar o novar la hipoteca: ¿qué compensa ante la subida del Euríbor?

Los titulares de un préstamo hipotecario pueden solicitar modificar las condiciones firmadas con su propia entidad o con una nueva con el objetivo de mejorarlas. 

Sube el Euríbor, ¿qué opciones tienen los clientes para ahorrar en la hipoteca?
Subrogar o novar la hipoteca: ¿qué compensa ante la subida del euríbor?

La duración media de una hipoteca en España es de 24 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Durante este tiempo es posible que la situación económica de los titulares del préstamo varíe y pueden considerar modificar las condiciones de la hipoteca firmadas para hacerlas más favorables.

Esto se está teniendo en cuenta en los últimos meses a raíz de la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo (BCE). Esta decisión afecta directamente al Euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas con tipo variable. Este mismo jueves, el Euríbor a 12 meses superó el 3,8%, un nivel inédito desde el mes de diciembre de 2008. En febrero, el dato mensual superó el 3,5%, según confirmó el Banco de España.

Así, por ejemplo, los titulares de una hipoteca variable con un tipo de euríbor más 1% han pasado en apenas un año de pagar un 1% en intereses –el Euríbor estaba en negativo- a casi el 5% tras el último incremento del índice de referencia.

Los titulares de una hipoteca notan este incremento al actualizar sus cuotas, lo que puede llevar a muchos plantearse solicitar un cambio en las condiciones. Ampliar el plazo de vencimiento, cambiar el tipo de interés -fijo a variable- o ampliar la cantidad prestada son algunos de los cambios que se pueden solicitar. La subrogación o la novación son dos alternativas para llevarlo a cabo.

Con la misma entidad

La principal diferencia entre la novación y la subrogación de una hipoteca es la entidad con la que se firma. La novación se lleva a cabo cuando la misma entidad ofrece un cambio de condiciones, mientras que la subrogación implica un cambio de entidad. A la hora de elegir qué hacer para combatir la subida de tipos, los titulares deberán tener en cuenta los gastos asociados a cada operación.

En el caso de la novación, Banco de España especifica que la entidad podrá exigir una comisión por el cambio de las condiciones, siempre que se haya fijado en el contrato original, que suele ser un porcentaje del importe del préstamo pendiente de pago. No obstante, esta comisión está limitada y no puede ser superior al 2%.

Si la novación se aplica para cambiar el plazo de vencimiento, la comisión no puede exceder 0,1% del capital pendiente de amortizar. Y para la novación del tipo de interés aplicable de variable a fijo la comisión no podrá ser superior a un 0,15% durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Eso sí, estos límites están fijados en la Ley Hipotecaria aprobada en junio de 2019. Las hipotecas firmadas antes están sujetas a las condiciones establecidas en la ley vigente cuando se formalizó.

Firma de una hipoteca con otro banco

La otra opción es la subrogación, pero Banco de España afirma que “los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva”.

En primer lugar, porque, al cambiar de entidad, se debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si así estaba firmado. Este importe ascenderá al 0,5% durante los cinco primeros años y al 0,25% en adelante, según explican desde Reclamador.

Formalización ante notario

En cualquier caso, las dos operaciones es habitual que se realice ante notario, que deberá ofrecer asesoramiento personal y gratuito al cliente. A la hora de elegir, Banco de España recomienda analizar bien todas las situaciones y recuerda que, por ejemplo, “un tipo inferior, pero con un plazo de amortización mayor, puede llevarte a pagar un total de intereses superior en el conjunto del contrato”.

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