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Qué pasa si la superficie de mi finca no es igual a la del registro de la propiedad

La Ley establece la forma de proceder cuando no existe concordancia entre la cabida real de una finca y la información que aparece en el registro de la propiedad. 

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Qué pasa si la superficie de mi finca no es igual a la del registro de la propiedad
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PREGUNTA

  • He adquirido una finca en el pueblo que tiene vivienda y un terreno con huerta. Tras la compra, he encargado una medición de superficie a un topógrafo y resulta que cuenta con una superficie mayor a la que consta en el registro de la propiedad. ¿De qué manera debo proceder para que los datos registrales se correspondan con la realidad?

La Ley Hipotecaria establece la forma de proceder para los supuestos en que no existe concordancia entre la cabida real de una finca y la información que aparece en el registro de la propiedad. 

El procedimiento a seguir es un expediente por exceso o por defecto de cabida, según el caso. En su caso, tendrá que instar un expediente por exceso de cabida, que es el procedente cuando la superficie de la finca es mayor a la inscrita. 

El procedimiento difiere si la diferencia es superior o inferior al 10% de la superficie de la que figura en el registro. Como no nos facilita ese dato en su consulta, aquí le dejamos unas breves notas que le pueden servir de orientación para ambos supuestos:

  • Si la mayor cabida real es menor al 10% de la que figura en el registro: en estos casos, solo se permite inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria y el expediente de tramita ante el mismo Registro de la Propiedad donde pertenece. En este caso no intervienen los colindantes, sino que el registrador les notificará la rectificación una vez practicada.
  • Si la mayor cabida real es superior al 10% de la que figura en el registro: en este caso, con carácter previo a la rectificación hay que seguir una serie de trámites tendentes a garantizar los derechos de colindantes y demás interesados, tales como la notificación directa del expediente, publicaciones de edictos en el BO, publicación de alertas geográficas registrales, junto a la concesión de plazos para alegaciones.

Los trámites pueden resultar más complejos si esa mayor cabida que se pretende que acceda al registro supone además una modificación de la configuración física de la finca, en cuanto a su polígono se refiere.

Como puede ver, los trámites pueden resultar complejos, de modo que le recomendamos que se asesore por un experto. 

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com

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