¿Qué es mejor una tasación superior o inferior al precio de compra?

Uno de los pasos clave al firmar una hipoteca es la tasación de la vivienda para la que se va a prestar el dinero. Este procedimiento determinará el valor del inmueble, la garantía del banco en caso de impago, y permitirá a la entidad establecer la cantidad de dinero que va a prestar. Este valor de tasación no siempre coincide con el de compraventa y resulta determinante para formalizar la constitución del crédito hipotecario.

De manera general, los bancos prestan un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación para comprar una casa. Sin embargo, cuando ambos valores no coinciden se suele tener en cuenta el menor. Así, si el valor de tasación es más bajo que el de compraventa, la cantidad que ofrecerá el banco normalmente será menor, ya que la calculará sobre el primer valor. Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, explica que “al tener un valor de mercado inferior, el banco sacaría menos dinero por la venta de la vivienda si la tuviera que embargar, así que es lógico que actúe de ese modo para mitigar ese riesgo”.

Cuando la situación es a la inversa, algunos bancos podrían prestar algo más del 80% del valor de compraventa, aunque sin superar el 80% del de tasación. De este modo, el prestatario puede conseguir una suma algo mayor para financiar la compra de su vivienda.

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Para el cliente, ninguna opción es mejor que otra, si no que hay que tener en cuenta la situación actual y los posibles riesgos que enfrentaría. Pese a que al cliente le puede interesar en un primer momento una mayor tasación de la vivienda para así poder acceder a un mayor préstamo, esto puede implicar algunos riesgos. Riera señala que “como el importe de su hipoteca sería más alto, el precio de las mensualidades también sería mayor, así que tendría que dedicar una mayor parte de sus ingresos a pagar las cuotas y, en consecuencia, aumentaría el riesgo de sobreendeudamiento y de impago, especialmente si empeorara su situación económica en algún momento de la vida de la hipoteca”.

En caso contario, si el cliente obtuviese una menor financiación, ante una tasación por debajo del precio de compra, al vender la vivienda a corto plazo “podría obtener menos de lo que pagó por ella, así que perdería dinero”. Además, en caso de embargo por impago, el inmueble no cubriría la deuda hipotecaria y “sus bienes presentes y futuros podrían ser embargados también hasta saldar la deuda restante”.

A este respecto, el experto de HelpMyCash recomienda consultar el precio de venta de viviendas parecidas a las que queremos comprar, en la misma zona, para comprobar que lo que nos piden se ajusta al valor de mercado. Además, añade que “es recomendable consultar las tarifas de varias sociedades de tasación homologadas para elegir la que ofrezca un servicio más competitivo”.

Los responsables de realizar la tasación de una vivienda son empresas homologadas y registradas en el Banco de España. Las entidades financieras están obligadas a aceptar los informes de cualquier agencia que cumpla estos requisitos, aunque dicho informe no puede tener más de seis meses de antigüedad. En caso de solicitar la tasación a través del banco es importante exigir el informe de valoración completo para ver qué criterios se han seguido para determinar la tasación.

La diferencia entre el valor de la tasación y el precio de compraventa genera ambigüedad sobre qué impuestos pagar. Miquel Riera explica que “la ley determina que los impuestos sobre la compra de la vivienda se calculan sobre el “valor real” de esta, pero no precisa cuál es ese “valor real”: el de compra, el de tasación o el que determine la comunidad autónoma correspondiente multiplicando el valor catastral por un coeficiente”.

No obstante, en caso de que Hacienda no coincida con el valor escriturado, considera que no es el real, deberá “demostrarlo con una valoración singularizada del inmueble”, recuerda Riera, ya que así lo estableció el Tribunal Supremo en 2018.