Las consecuencias de la titulación de una hipoteca para los clientes

En los últimos años, especialmente durante la crisis financiera, se comenzó a escuchar el término ‘titulización de la hipoteca’, un proceso que llevan a cabo en ocasiones las entidades financieras y que en el año 2008 fueron uno de los detonantes de la recesión por su mala gestión. Pese a ello, en la actualidad se sigue desarrollando esta práctica. Pero, ¿en qué consiste y qué consecuencias puede tener para los clientes?

La titulización de un préstamo hipotecario implica su cesión a un tercero a cambio de un precio. Es decir, se vende la hipoteca con el objetivo de limitar sus riesgos y, así, “obtener una nueva financiación con la que seguir desarrollando el negocio”, como explica el Banco de España. Es decir, liberan capital y consiguen liquidez, el dinero que antes habían prestado, para continuar invirtiendo.

Normalmente, para realizar este proceso los bancos unifican varias hipotecas para convertirlas en un título de renta fija que se ofrecen a inversores. Para configurar los paquetes de hipotecas se seleccionan aquellas con similares características y riesgos, que el propio inversor asume a cambio de una rentabilidad mayor o menor. En concreto, los bancos crean los Fondos de Titulización Hipotecarias (HHT), los cuales adquieren los paquetes de hipotecas y emiten Bonos de Titulación, que es el producto concreto, a fondos de inversión que los comercializan.

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Esta práctica no implica un riesgo mayor que cualquier operación de inversión, sin embargo, la polémica en torno a ella proviene del mal uso que se hizo de ella antes de la crisis. Los paquetes de hipotecas que se vendieron mezclaron préstamos con diferentes tipos de riesgos y fueron catalogadas con el rating erróneo, de manera que muchos inversores compraron estos productos con una buena calificación crediticia, cuando su riesgo era muy grande porque contenían hipotecas ‘subprime’.

Al realizar la cesión de una hipoteca, el banco o la entidad que concedió el préstamo deja de ser la acreedora. No obstante, mantiene la titularidad registral, esto es que sigue siendo el titular del derecho que implica un préstamo en el Registro de la Propiedad, y el mantenimiento de la administración, a excepción que se especifique lo contrario.

Respecto al cliente, la principal consecuencia, y riesgo, de que titulicen su hipoteca es el tratamiento que se haga de sus datos. La entidad acreedora del préstamo mantiene su obligación de cumplir “la normativa de transparencia y protección de la clientela y de las buenas prácticas y usos bancarios”.

Además, los clientes pueden verse afectados si tienen problemas para pagar sus cuotas o deciden renegociar la deuda con la entidad. En el último caso, si la hipoteca está titulizada el banco no siempre tiene potestad para cambiar las condiciones, por lo que habrá que consultar con el nuevo acreedor. En caso de impago surge una situación un tanto confusa. El banco acudiría a los tribunales para reclamar el pago de las cuotas, sin embargo, se han firmado sentencias en las que estas denuncias se han declarado improcedentes, fallando a favor del usuario porque la hipoteca estaba titulizada, y por tanto el banco ya no tiene potestad sobre ella.

El banco no tiene obligación de notificar la titulación de una hipoteca y si el hipotecado paga regularmente su cuota probablemente desconozca la situación. No obstante, sabiendo todo lo anterior, una de las curiosidades de muchos hipotecados es saber si su préstamo ha sido titulizado o no. Conocer la respuesta no suele ser fácil ni sencillo. De primeras el propio banco puede haber comunicado la noticia al deudor, aunque no tiene obligación, o notificarlo en el Registro de la Propiedad, donde se puede comprobar. En caso de que no sea así, a través del juzgado también se podrá acceder a la información

Otra opción disponible es la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), donde los bancos tienen obligación de publicar estas operaciones. Allí los interesados pueden acceder al folleto de emisión, según la entidad correspondiente y la fecha de la firma de la hipoteca, y a la escritura de constitución.