¿Qué es el valor catastral y cuál es su importancia a nivel fiscal?

Al realizar trámites de una vivienda a menudo aparece el valor catastral, un término muy importante ya que determina el valor administrativo de un inmueble y determina cuál es el importante que se deberá pagar en impuestos. En concreto, es el valor objetivo que resulta de la aplicación de los criterios de valoración que establece cada municipio y queda registrado en el Catastro, un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda.

La inclusión en el Catastro de cualquier inmueble, ya sea rústico, urbano o de características especiales, es obligatoria y gratuita. La determinación del valor que queda registrado es competencia de cada Ayuntamiento que determina unos criterios objetivos para su cálculo.

De manera general, se consideran esencialmente la localización del inmueble, circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción; el coste de ejecución material de las construcciones; los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción; y las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

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¿Es posible vender una vivienda por encima de su valor catastral?

Una de las cuestiones por las que se debe conocer este valor es porque no podrá superar el valor del mercado. Es decir, en una operación de compra venta, el vendedor aceptará, como mínimo, el valor catastral como precio de venta. No obstante, este valor se puede actualizar cada año mediante la aplicación de los coeficientes aprobados en los Presupuestos Generales del Estado.

No obstante, la principal finalidad del Catastro es de carácter tributario. Conocer el valor catastral de nuestro inmueble es importante para saber qué importe deberemos pagar en impuestos, ya que es la base para calcular el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales.

Para Hacienda el valor del inmueble, por el que se tributa, no es el precio al que se adquiere, sino su valor catastral. Es decir, la base imponible del IBI y de la plusvalía municipal está constituida por el valor catastral del inmueble por el que se tributa. En el caso del IP, los bienes inmuebles se computan por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el valor establecido por la Comunidad Autónoma a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o sobre Sucesiones y Donaciones, o el precio o valor de adquisición. Mientras que en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones los bienes computan por el valor real, pero las Comunidades utilizan el valor catastral como medio de comprobación.

Si el inmueble que se posee constituye la vivienda habitual no habrá que tributar por el IRPF, aunque sí proporcionar toda la información al respecto. Sin embargo, en caso de tener en propiedad inmuebles vacíos hay que tributar por ellos en la declaración de la renta en función de su valor catastral. Con carácter general se imputa el 2% sobre este valor.

El valor catastral de cualquier inmueble debe registrarse en el Catastro, una entidad dependiente del Ministerio de Hacienda. No obstante, la documentación relativa a un inmueble también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, cuya principal diferencia es que depende del Ministerio de Justicia y tiene como objetivo especificar la titularidad del bien.

Ambas entidades son independiente entre sí, aunque debe haber coordinación entre sus datos para evitar posibles equivocaciones, además de dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.