PREGUNTA
- Estoy interesado en adquirir una tierra de labranza en el pueblo de mis padres y ya casi he llegado a un acuerdo con el propietario. Hace unos días pude ver cómo el propietario de otra tierra cercana accedía con su tractor a su propiedad a través de esta tierra –de hecho, hay una rodada hecha en todo el lateral-. El propietario me dice que eso no lo puedo impedir porque es el acceso natural y único a esa propiedad. ¿Es esto posible?
Sí, es posible y además muy común en el ámbito rural. Se trata, suponemos, de una servidumbre de paso en la que la finca que usted quiere adquirir es el "predio sirviente" y la del señor del tractor el "predio dominante".
La servidumbre de paso debería figurar inscrita en el registro de la propiedad para que pueda tener efectos frente a terceros –empiece por pedir una nota simple si no lo ha hecho aún-. No obstante, esta cuestión tampoco resulta concluyente, porque el tribunal Supremo tiene dicho en muchas sentencias que, cuando los signos de servidumbre son ostensibles e indubitados –podría ser el caso del camino existente en el lateral de su parcela-, su apariencia exterior le atribuye una publicidad equivalente a la inscripción, aunque no esté inscrita en sí la propia servidumbre.
La servidumbre de paso está regulada en el art. 564 de nuestro Código Civil al señalar: "El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización".
Obviamente, cuando la norma habla de la posibilidad de que el propietario de la finca afectada por la servidumbre reciba una indemnización, se refiere al momento en que dicha servidumbre se constituye. En su caso, dado que se trata de una carga ya existente, usted simplemente deberá respetarla dado que se trata de un derecho adquirido.
*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
