Viernes, 06.12.2019 - 21:34 h
Usufructo de la vivienda

Vender tu casa y seguir viviendo en ella: una forma de evitar el pago de la hipoteca

El propietario de la vivienda vende su titularidad pero mantiene el uso y disfrute hasta su fallecimiento o la fecha acordada entre las partes.

Fotografía del interior de una vivienda.
Vender tu casa y seguir viviendo en ella, así funciona la nuda propiedad / Pixabay

En ocasiones, la venta de una casa se realiza porque se necesita liquidez, el dinero de la venta, pero esta situación obliga a los vendedores a buscar un nuevo alojamiento o entrar a vivir en alquiler casi de forma inmediata, ya que una vez vendida la vivienda los nuevos propietarios querrán entrar a vivir en ella. Sin embargo, existe una opción que permite al propietario vender su casa y seguir alojado en ella sin coste y evitar la hipoteca, manteniendo el usufructo, para ello habrá que vender la nuda propiedad.

Al vender un inmueble se vende tanto el derecho de propiedad, como el de usufructo. La nuda propiedad implica solo el derecho de propiedad. De esta manera, al vender el nudo propietario, el vendedor deja de ser su titular pero mantiene el derecho de uso y disfrute hasta su fallecimiento o la fecha que establezcan las partes. Pese a que este derecho no aparece reflejado en el Código Civil, sí lo está el usufructo, sobre el que especifica que, si el titular del usufructo es una sociedad o corporación la duración será como máxima de 30 años.

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¿Cómo se formaliza esta operación? Las condiciones serán las mismas que al comprar una vivienda de manera habitual. El importe se podrá recibir en un único pago, o también a través de una renta mientras dura el usufructo.

De esta manera, el usufructuario obtiene liquidez manteniendo el uso de su vivienda. Otras de las ventajas es la ausencia de costes para el inquilino. El nuevo propietario es quien deberá asumir los gastos de la comunidad y las posibles obras que se asuman para ello. No obstante, el IBI sigue recayendo sobre el usufructuario, ya que el hecho imponible del IBI solo se realiza por el derecho de usufructo.

Los compradores y nuevos propietarios también tienen ventajas con esta modalidad de venta. Al adquirir, en un principio, solo la propiedad realizan una inversión a futuro, ya que compran a precio actual una vivienda que recibirán pasado un tiempo, cuando el precio de la vivienda se supone será mayor.

Esta cuestión es, no obstante, un poco confusa porque la idoneidad del nudo propietario se basa en que el precio de la vivienda nunca baja, pero tras la crisis económica se ha demostrado que no es real. En ese sentido, hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que el precio al que se adquiera la casa puede ser mayor que el precio de la vivienda cuando se adquiera el usufructo.

El inconveniente principal de esta modalidad repercute sobre los herederos del usufructuario, ya que esta propiedad desaparece de la herencia. Además, si el propietario de la vivienda decide vender la nuda propiedad no hay vuelta atrás. En esta operación, a diferencia de otras como la hipoteca inversa, los herederos no tienen posibilidad de recuperarla.

¿Cuánto vale vender la nuda propiedad?

Otro de los derechos que tiene el propietario es la venta o hipoteca de la nuda propiedad. Si durante el período que dura el usufructo necesitase dinero, o por cualquier otra razón, puede vender su derecho de propiedad y el comprador pasará a ocupar su lugar, respetando el usufructo hasta la fecha que se haya apalabrado.

El valor de este derecho queda regulado en la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En concreto, señala que “el valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes”.

Además, especifica que si el usufructo es temporal, su valor será del 2% por cada año de duración, aunque con un límite del 70%. Y si el usufructo es vitalicio, tendrá un valor total del 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, y a partir de esa edad para calcular el valor se le restará al 70% un 1% por cada año más de 20 que tenga, con un límite del 10%.

Obras en la vivienda

El vendedor del inmueble tiene el usufructo de ella, el disfrute de los bienes ajenos según el Código Civil, lo que implica que mientras dure puede hacer en ella lo que quiera. Entre otras cosas, podrá alquilar la vivienda y obtener una renta adicional. No obstante, el Código Civil también establece que el usufructo implica “la obligación de conservar su forma y sustancia”, por lo que deberá asumir los costes de las reformas u obras ordinarias, desperfectos o deterioros, que sean necesarias.

En caso de obras o reparaciones extraordinarias, el propietario es el responsable del coste. El usufructuario deberá avisarle cuando sea urgente realizarlas. En caso de que el usufructuario lleve a cabo alguna reforma indispensable, al finalizar el derecho de usufructo podrá reclamar el incremento del valor de la vivienda.

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