Vender una vivienda en alquiler, ¿qué derechos tiene el inquilino?

La firma de un contrato de alquiler implica el compromiso del arrendador y del arrendatario durante el tiempo estipulado, como mínimo cinco años si es la voluntad del inquilino. No obstante, durante este período el propietario puede poner a la venta la vivienda, bien porque necesita el dinero o por cualquier otra razón. Ante esta situación, ¿cuáles son los derechos del inquilino? ¿Le pueden echar de la vivienda por la venta?

La principal respuesta a estas dudas depende de si el contrato firmado por el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad o no. En caso de no estarlo, el propietario podrá echar al inquilino de su casa, dejándole 3 meses de margen desde que se comunica la situación. No obstante, se podrá exigir una indemnización por los daños que pueda causar.

Por el contrario, si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino podrá estar seguro de que no le echaran de su vivienda pese a la venta. Como especifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo propietario deberá respetar las condiciones existentes y, por tanto, el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato firmado. La normativa estipula que la duración del contrato se acordará entre las partes, pero obliga a prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, si el inquilino así lo desea.

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Por otra parte, el nuevo posible comprador debe ser consciente de que se trata de un piso alquilado y cuáles son las condiciones. Además, mientras se lleva a cabo el proceso de venta, el propietario tiene que tener en cuenta que el usufructo de la vivienda lo sigue teniendo el inquilino y no puede acceder a ella sin su permiso. Esto afecta principalmente a la posibilidad de enseñar la casa a los posibles compradores, lo cual no se puede llevar a cabo si los inquilinos no dan su autorización.

Una alternativa para evitar tener que vender un piso con inquilino es utilizar la única posibilidad que tiene el propietario a rescindir el contrato. Este derecho solo se puede ejercer una vez transcurrido un año y si se demuestra que el dueño o alguno de sus familiares tiene una necesidad urgente para hacer uso de la vivienda.

Más allá de poder permanecer o no en la vivienda, ante la venta de una casa alquilada, el inquilino tiene también el derecho de tanteo y de adquisición preferente. Es decir, debe ser la primera persona a la que el propietario notifique que quiere vender la casa y cuál es el precio y las condiciones de venta. A partir de comunicarlo, el arrendatario tiene 30 días naturales para decidir si compra o no la vivienda.

Si no responde, igualmente se identifica como respuesta negativa. Además, este derecho de tanteo del inquilino se mantiene durante todo el período de negociación para la venta. Es decir, si el propietario llega a un acuerdo de venta con otro interesado pero con condiciones diferentes a las que se notificaron al inquilino, el dueño debe volver a comunicarle la nueva situación al inquilino y si le convencen las nuevas condiciones ejercer su derecho de adquisición preferente.

En caso de que el dueño decida vender la vivienda sin notificarlo al inquilino, este puede ejercer su derecho de retracto. Es decir, se le concede un plazo de 30 días desde que se le notificó la venta para decidir quedarse con la vivienda y, de esa manera, sustituye al otro comprador en el contrato. Al ejercer el derecho de retracto el inquilino debe asumir económicamente la compra y cumplir todas las condiciones que el otro comprador había garantizado.

Sin embargo, y pese a los derechos que reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta normativa también estipula que el contrato de alquiler se podrá acordar entre las partes, de manera que si ambas están de acuerdo pueden incluir las cláusulas que consideren. Entre otras, el desistimiento del inquilino al derecho de adquisición preferente, lo que permitirá al propietario vender el inmueble a quien considere sin obligación de ofrecerlo previamente al arrendatario.