Propietarios y compradores de vivienda han adelantado en los últimos meses sus decisiones de compraventa para tratar de eludir las últimas subidas de tipos y las que se avecinan en un futuro, a la luz de las declaraciones que hacía la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, el jueves. Tras la última reunión de su Consejo de Gobierno, la entidad elevó las tasas oficiales al 2,5% en la Eurozona, su nivel más elevado desde finales de 2008. El último dato en poner en evidencia esta realidad lo ha publicado este viernes el Instituto Nacional de Estadística, que ha constatado cómo las transacciones se elevaron un 11,4% en octubre en tasa interanual hasta 51.615, su mayor cifra para ese mes desde 2007.
Con el avance interanual de octubre, la compraventa de viviendas encadena 20 meses consecutivos de tasas positivas. Las cifras positivas también se aprecian en términos trimestrales. Entre julio y septiembre, las operaciones para la adquisición de inmuebles moderaron su avance en España hasta el 3,8%, si bien alcanzaron las 167.539. Es la cifra más alta para un tercer trimestre también desde 2007, justo antes de que pinchase en España la burbuja inmobiliaria, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El periodo estival suele ser menos activo para el sector porque hay propietarios que destinan las viviendas a uso vacacional y porque suele ser un periodo en el que las familias aumentan el gasto destinado a ocio y viajes.
El sector se encamina hacia una desaceleración ante el enfriamiento de la economía y en medio de la incertidumbre que generan la guerra en Ucrania, el mercado energético y la propia inflación -si bien, el mercado inmobiliario se encuentra en una situación muy diferente a la de la pasada crisis financiera-. La desaceleración se aprecia de forma muy clara comparando las cifras recién publicadas con lo sucedido solo unos meses antes. En el tercer trimestre la compraventa de viviendas (tanto nuevas como de segunda mano) descendió un 16% en relación al segundo. El retroceso afectó a todas las autonomías en un contexto en el que la inflación tocó su techo histórico.
El alza de precios de la cesta de la compra se disparó hasta el 10,8% en julio y desde entonces se ha ido moderando de forma progresiva hasta el 6,8% que alcanzó en noviembre, según el Instituto Nacional de Estadística. En el periodo entre abril y junio las compraventas venían de marcar la cifra más alta de los últimos quince años, con un total de 197.762 transacciones. Desde Solvia, inmobiliaria del Banco Sabadell, calculan que el año cerrará con una cifra de operaciones en el entorno de las 640.000 -superando ampliamente las del ejercicio previo- y que las transacciones se ajustarán al entorno de las 580.000 de cara a 2023. La consultora Savills estima que se venderán más de 560.000 unidades en 2022, por encima de la media histórica.
¿Caídas en los precios de la vivienda?
Será en un entorno donde la inflación (que se mantendrá aún en niveles elevados) y el encarecimiento de los costes de financiación convivirán con una escasez de de oferta que mantiene los precios al alza, aunque estos incrementos se hayan ido moderando. Según el INE, los precios avanzaron un 7,6% entre julio y septiembre en tasa interanual (a comienzos de año lo hacían al 8,5%, su mayor ritmo desde el tercer trimestre de 2007). Sin embargo si se comparan con el trimestre previo apenas aumentaron un 1,7%, su tasa más baja en lo que va de año.
El enfriamiento del mercado podría provocar una ligera caída del precio de la vivienda en las zonas con más oferta inmobiliaria. No sucederá así en aquellas donde sigue existiendo una fuerte demanda, ya sea para primera vivienda o por parte de inversores o compradores internacionales. En España se produjo un ajuste muy importante de precios entre 2008 y 2014 y la gran mayoría de las zonas no han recuperado el nivel alcanzado en el pico de 2007, por lo que José Manuel Fernández, subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), descarta que vayan a producirse caídas significativas en algún mercado.
De momento, el precio de la vivienda usada -que sigue concentrando la mayoría de las operaciones en España- se habría incrementado de media un 1% durante el mes de noviembre, en función de los datos recabados por el portal idealista.com. Con esta subida, el precio medio quedaría fijado en 1.929 euros por metro cuadrado a pocas semanas de que concluya el ejercicio. Un total de veintiséis provincias han visto elevarse los precios de los inmuebles en relación al mes previo. Los mayores incrementos los han registrado Baleares (3,2%), seguida Sevilla (1,2%), Santa Cruz de Tenerife (1,1%), así como Badajoz y Cuenca (1% en ambas provincias).
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