A punto de agotarse el ciclo inmobiliario que empezó en 2013, los mercados de Madrid y Barcelona agrandan sus diferencias en vivienda de obra nueva, con precios más altos en la capital catalana y una mayor preferencia de los madrileños por las ventas sobre plano.
Cuando todo apunta a una ralentización de la actividad por la crisis de la Covid-19, la Comunidad de Madrid cuenta con un stock de 7.476 casas, de las que 3.067 están en la capital, mientras que en el área metropolitana de Barcelona hay 5.249, de ellas 1.605 en la ciudad Condal, según el censo presentado hace unos días por Sociedad de Tasación (ST), que analiza la evolución bianual.
Madrid, mayor ritmo de absorción
Del análisis se deduce que Madrid ha absorbido a mayor ritmo el stock que existía en 2018 y que el porcentaje de crecimiento de la oferta en Barcelona casi triplica a la madrileña. Así, en los últimos dos años la demanda en la Comunidad de Madrid ha absorbido el 85,9% del stock de entonces y la capital el 90,9%, frente al 70,7% de nivel de absorción en el área metropolitana de Barcelona y el 77% en la ciudad.
La Sociedad de Tasación ha detectado que actualmente quedan 893 viviendas nuevas en oferta en la región madrileña de las 6.319 registradas en el censo de 2018. A ese remanente se han sumado 6.583 nuevas unidades, con lo que la oferta total es de 7.476, lo que supone un aumento neto de las existencias del 18,3% en dos anualidades.
En Madrid capital, de las 3.067 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en 2018 quedan 278 y se han incorporado 3.531 en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 3.809, lo que supone un aumento del 24,2%. Entretanto, de las 3.601 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en Barcelona en 2018, quedan 1.055, que sumadas a las 4.194 incorporadas en estos dos años hacen un total de 5.249, lo que significa un incremento del stock del 45,8%.
En Barcelona capital, de las 1.047 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en 2018, en la actualidad quedan 241, lo que implica que se ha dado salida al 77% de la oferta en dos años. Junto con las 1.364 unidades que han salido al mercado en ese periodo, la oferta actual es de 1.605 viviendas, lo que supone un aumento neto de existencias del 53,3 % respecto a 2018.
Madrid, más peso de la oferta sobre plano
El estudio confirma además que la oferta sobre plano gana peso en la Comunidad madrileña, mientras que la de inmuebles terminados ha pasado de representar el 58,1% en 2014 al 7,5% en 2018 y al 4,7% en 2020, y sólo en dos años el stock de este tipo de viviendas ha descendido un 25,8%.
Por el contrario, el área de Barcelona se caracteriza por el creciente peso de la vivienda en construcción, que ya representa el 64,8% de la oferta. En los dos últimos años la oferta de vivienda terminada ha experimentado en Barcelona y alrededores una subida del 19,2%, mientras que la oferta sobre plano se ha mantenido estable.
Casas de más de 50.000 euros
Por precios también se observan diferencias, ya que en la capital catalana no se ha podido localizar ninguna vivienda en venta por menos de 150.000 euros y la mayoría (48,1%) cuesta más de 500.000 euros, seguidas de las que valen entre 300.000 y 500.000 euros (46,2%) y las de importes de entre 150.000 y 300.000 (5,6%).
La oferta en el área metropolitana también se caracteriza porque apenas un 2,4% del stock corresponde a viviendas de menos de 150.000 euros, porcentaje que en 2014 era del 18,4%. En esta zona el grueso de la oferta se concentra en viviendas de 300.000 a 500.000 (41,6%) y de 150.000 a 300.000 (40,7%), mientras que las que tienen un precio superior al medio millón de euros son el 15,3%, aunque este segmento ha aumentado un 59,2 % en dos años.
En cuanto a Madrid, los precios han mantenido la misma tendencia tanto en el conjunto de los municipios como en la capital: un descenso de las casas con un precio inferior a los 300.000 euros, con un stock concentrado en las que cuestan de 150.000 euros a 300.000 (43,3%) y las de 300.000 a 500.000 (30,2%). Las que superan el medio millón (19,6%) han crecido un 222% en dos años, mientras que las de menos de 150.000 suponen un 6,9% y se han reducido un 45%.
En el caso de Madrid capital la composición está más igualada: el tramo de 150.000 a 300.000 euros supone el 39,5% del total; el que va de 300.000 a 500.000, el 32,4%, y las que superan el medio millón, el 26,6%, aunque su stock también aumenta por encima del 200%. A su vez, las viviendas de menos de 150.000 euros sólo representan el 1,5% del total, con una reducción del 81,14% en dos años.
Construcciones de más de 150 metros
Tanto en Madrid como en Barcelona ha aumentado en los últimos dos años la construcción de viviendas de menos de 70 metros cuadrados y las de más de 150 metros. En el área metropolitana de Barcelona las de menos de 70 metros suponen el 10,9%; las de menos de 100 metros, el 40,5%, y las que tienen una superficie de entre 100 y 150 metros concentran el 42,4%, mientras que las de más de 150 metros suponen el 6,1% y en la evolución bianual lo que destaca es que el stock de las más pequeñas ha crecido un 53%.
La composición es similar a la Barcelona capital, donde lo llamativo es que ha aumentado un 91,8% en dos años la construcción de las viviendas de más de 150 metros. En la Comunidad de Madrid ha subido de forma significativa tanto el stock de vivienda con superficie inferior a 70 y a 100 metros como el segmento que supera los 150 metros, hasta representar el 10,1 %, el 22,3 % y el 21,6%, respectivamente. Pese a su caída, la mayoría de la oferta se concentra en el segmento de 100 a 150 metros (46%); una evolución similar a la de Madrid capital, donde representa el 51%.
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