Qué es una vivienda en proindiviso y cómo se puede disolver legalmente

La cosa no pinta bien, no. En las comunidades de bienes o pro indivisos rige el sistema de mayorías, de modo que, en principio, será la voluntad de la mayoría la que decida el destino de la vivienda. Y decimos, en principio, porque el art. 400 del Código Civil dice que “nadie está obligado a permanecer en la indivisión”, lo que asegura su derecho a salir de la indivisión si no fuera posible el acuerdo.

Dicho esto, la situación que nos describe puede solucionarse de diferentes formas, según sea la voluntad de los tres hermanos.

Salvo que sus padres hayan dispuesto algún derecho de usufructo, temporal o vitalicio, a favor del hermano que ocupa la vivienda, lo cierto es que legalmente no tiene mayor derecho que los demás a seguir ocupándola. Siendo así, si los otros tres hermanos están de acuerdo en que el cuarto debe abandonarla, pero son conscientes de que deben darle un plazo para que solucione su necesidad de habitación, lo más razonable será alcanzar un acuerdo por escrito concretando los términos de esa permanencia (plazo límite, pago de suministros y de demás gastos de la vivienda…), pero siempre dejando claro que no se trata de un arrendamiento, dado que ello les obligaría a respetar un período de vigencia de al menos cinco años, al margen de otra serie de requisitos contemplados en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos –entre otros, una renta-.

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Es aconsejable estipular períodos sucesivos de uso de la vivienda a favor de todos para que, llegado el caso, puedan los otros ejercer su “turno”, ya que tienen el mismo derecho que el actual ocupante.

A falta de acuerdo en la solución del problema, le recomendamos que envíe una comunicación fehaciente al hermano que habita la vivienda (bastará un burofax con acuse de recibo y certificación del texto), conminándole a que la abandone a la mayor brevedad y avisándole de que, en caso de no hacerlo, se reserva el derecho a reclamar los daños y perjuicios que dicha ocupación le irroguen.

Como última solución, en aplicación de lo dispuesto en el art. 400 del Código Civil, podrá usted o cualquiera de sus hermanos instar la división judicial del pro indiviso. Si, como suponemos, la vivienda es indivisible, el juez estimará su petición y, si no consiguieran tampoco llegar a un acuerdo sobre los términos de la venta, la vivienda podrá ser finalmente subastada con admisión de licitadores extraños; pero, como podrá suponer, ésta siempre será la solución menos deseable para todos, tanto por el precio a obtener como por los costes del procedimiento judicial.