¿Sufrirá la vivienda otro 'shock' tras esta crisis? Lo que hemos aprendido de 2008

El mercado de la vivienda permanece en cuarentena a la espera de ver los efectos reales que provoca la pandemia del coronavirus. El parón de actividades ha dejado huella en la mayoría de los sectores, sin embargo el inmobiliario todavía recuerda la crisis experimentada no hace mucho, en 2008, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y que generó una situación sin precedentes. ¿Volverá a sufrir otro 'shock' la vivienda? ¿Qué cambios ha experimentado el sector respecto a la situación que vivía en 2008?

Hasta el momento la cuarentena ha provocado un desplome en las compraventas. Los potenciales compradores no han podido visitar los inmuebles y para firmar hipotecas se necesita la firma del notario, que han permanecido operativos solo para casos urgentes. Sin embargo, la situación se espera que cambie después de que desde el pasado 4 de mayo se haya iniciado la fase 0 de la desescalada y a la espera de que en las próximas semanas los ciudadanos recuperen la actividad habitual, aunque no será una vuelta a la anterior normalidad, sino a una nueva adaptada al coronavirus.

Pese a la nueva normalidad, las previsiones para este 2020 no son las mismas que las esperadas a principios del año. Este año ya se preveía como un año de contención de precios tras los importantes incrementos que se habían producido en años anteriores. Precisamente, 2019 cerró con una subida del 3,6%, el menor en casi cinco años y una caída de más de un punto respecto al mismo periodo de 2018, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del cuarto trimestre de 2019. Además, el volumen de compraventa ya remitió en los primeros meses de 2020, antes de decretarse el estado de alarma. Pese a que en febrero regresó a tasas interanuales positivas, en enero registró una caída de un 2,6%. Ahora los expertos coinciden en señalar en una caída en el precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, y efectos en el mercado.

Mira también

¿Por qué alquilar o comprar casa en las afueras no será tan rentable tras la crisis?

No obstante, el impacto esperado no es similar al 'shock' de 2008. Entre 2007, cuando el precio de la vivienda alcanzó su máximo histórico, y 2014, cuando la vivienda tocó suelo, el precio cayó un 37%. Ahora, las previsiones son distintas, según, pisos.com la tendencia a la baja se va acentuar paralelo a la evolución PIB y del índice de precios. Las previsiones para el producto interior bruto señalan una caída de entre el 6,6% y el 13%. Por su parte, desde Fotocasa señalan que "línea de precios puede verse algo alterada", aunque serían "estabilizaciones muy en la línea de lo esperado para este 2020".

En cualquier caso, como destaca Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, "va a haber un ajuste de precios", y a su vez también se va a producir una situación similar a la anterior crisis, "depuración de profesionales" y negocios que no van a poder continuar con su actividad. Así, el sector se va a ver afectado por la pérdida de capacidad económica de potenciales pagadores de rentas. Pese a ello, el ajuste no será igual en todo el sector inmobiliario español, "en este sector es muy complicado generalizar", afirma. 

En contra, una de las diferencias es la inexistencia de burbuja inmobiliaria. Las subidas experimentadas en los últimos años se explican por el carácter cíclico del mercado, lo que explica también que se produzcan caídas, sin embargo los números durante la burbuja y los datos registrados hasta el momento son diferentes. Pese a ello, también hay que tener en cuenta el esfuerzo económico anual sin deducciones que dedican los españoles a la vivienda. Mientras que a lo largo de 2015 y 2016 se mantuvo en el entorno del 30%, en los dos últimos años se ha ido incrementando ligeramente, hasta el 31,6% del tercer trimestre de 2019.

Pero la principal diferencia de la crisis que enfrenta ahora la vivienda respecto a la vivida en 2008 es su naturaleza no financiera. La situación actual viene provocada por una crisis sanitaria, que ha derivado en una económica, y el papel de las entidades bancarias y financieras es ahora muy diferente. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria la falta de financiación era evidente. "Durante un período han estado fuera de servicio", señala el consejero delegado de Gilmar, pero en los últimos años los bancos han recuperado su normalidad y vuelven a financiar. Esta financiación, no obstante, es más cauta y estricta para evitar otro deterioro económico. 

El coste de la financiación también ha variado. El Euríbor a doce meses, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, permanecen en valores negativos desde 2016 y muy por debajo al valor que alcanzaba en 2008, cuando llegó a superar el 5%. No obstante, la tendencia negativa puede verse revertida en los próximos meses.  El último día de abril el Euríbor se colocó en el -0,118%, lo que supone una fuerte subida respecto al dato de marzo, situado en el entorno del -0,265.

El comportamiento ascendente del Euríbor a lo largo de todo 2018 llevó a los analistas a pensar en que el indicador se acercaría a cero a finales de 2019 para volver en 2020 al terreno positivo. Sin embargo, tras alcanzar un -0,108% en febrero de 2019, su tendencia positiva se vio interrumpida, tocando un nuevo mínimo histórico del -0,356% el pasado agosto. Desde entonces ha rebotado ligeramente, y encadenaba cinco meses de subidas cuando volvió a descender el pasado mes de febrero.

La recuperación es otra de las cuestiones que preocupa al sector. Los expertos coinciden en señalar que el impacto dependerá de la duración de la situación actual, mientras más dure la parálisis mayores serán las consecuencias. Gil Marín afirma que no será un recuperación "rápida", pese a que se van a empezar a hacer operaciones, el lastre del mercado laboral tendrá consecuencias. 

En ese sentido, el consejero delegado de Gilmar destaca que el papel de la administración, el sector "tiene una dependencia importante de la administración, de cómo se gestione a nivel global". En concreto, señala, "sería ideal que en la administración se impusiera el crear credibilidad, es la base para los mercados", y añade que los mercados necesitan este impulso para que los inversores apuesten por el mercado español.