El pacto sellado la pasada semana entre el Gobierno de coalición, ERC y EH Bildu para dar luz verde a la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda está provocando reacciones encontradas tanto entre los actores del mercado (ya sean arrendadores o inquilinos), como entre quienes se dedican a analizarlo. La nueva normativa, que impondrá un tope a los precios de alquiler en las viviendas de zonas tensionadas, reduce de diez a cinco el número de propiedades necesarias para ser considerado gran propietario y relaja las condiciones para que la Administración decrete una zona de mercado tensionado, genera no pocos recelos entre los arrendadores. De acuerdo con los datos que maneja la Agencia Tributaria, hay un total de 2.806.435 contribuyentes que en su declaración de la Renta incluyen ingresos íntegros por capital inmobiliario, es decir, un alquiler tradicional.
Esta cifra, publicada en la última Estadística de los declarantes de IRPF (relativa al ejercicio fiscal 2020), ofrece una visión aproximada de hasta qué punto está atomizado el mercado del alquiler en España. Con todo, la fotografía está incompleta porque no todos los arrendatarios de vivienda están incluidos en ella, puesto que los hay que no están obligados a presentar la declaración -porque solo alquilan la vivienda en periodos determinados y no alcanzan los rendimientos mínimos para ello- y están, además, los propietarios que son personas jurídicas, entre otras casuísticas. Según explican fuentes de la AEAT, dentro del total de más de 2,8 millones de contribuyentes computan como uno solo los dos cónyuges con ingresos por capital inmobiliario que presentan la declaración de forma conjunta.
Teniendo presente esta instantánea, que refleja un mercado del alquiler muy fragmentado -lejos de la imagen de un sector controlado por pocas empresas o grandes propietarios- los expertos inciden en que la nueva ley confunde el diagnóstico, dado que el problema es la existencia de una oferta suficiente a precio de mercado para cubrir la demanda creciente en las grandes ciudades. Es la opinión de José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, quien hace hincapié en que el problema "está muy localizado" y en que el control de los precios sólo tiene sentido cuando existe un monopolio u oligopolio.
En su opinión, el alquiler se ha convertido en una inversión arriesgada con el aumento de regulación, lo que acaba traduciéndose en que el propietario exige una prima de riesgo. Además, el investigador deja claro que no hay soluciones inmediatas ni mágicas para este problema en España. Es un sector que "requiere tiempo" y que empiecen a aplicarse "medidas muy sencillas", como las que ha aprobado el País Vasco (cualquier vivienda nueva construida con recursos públicos se destina al alquiler y nunca sale del parque público). Montalvo también lamenta que la ley que inicia ahora su trámite parlamentario no haya incluido, finalmente, la cesión por al Estado parte de los grandes propietarios residenciales de una parte relevante de su cartera de viviendas para destinarla al alquiler asequible.
La clave, dónde están las viviendas en alquiler y cómo son
Varios fondos (Blackstone, Lone Star, Cerberus) y entidades financieras (Banco Santander, Caixabank, BBVA y Sabadell) presentaron una oferta al Gobierno en la que llegaban a poner sobre la mesa una horquilla de entre 20.000 y 30.000 inmuebles con alquileres a 25 años a un precio un 20% por debajo del de mercado. El catedrático considera que esta cartera de viviendas muy probablemente habría contribuido algo a rebajar la escasez de inmuebles en zonas tensionadas, con pisos o casas bien localizados y en un mejor estado.
Es el problema que pueden presentar, de hecho, muchos de los pisos que el Ejecutivo pretende poner en alquiler y que pertenecen actualmente a la Sareb o 'banco malo', explica Manuel Balmaseda, director del Instituto Español de Banca y Finanzas. Desde su punto de vista, si esas viviendas no han salido al alquiler es porque no eran rentables. Sacarlas al mercado a un precio inferior supone que se está dando un subsidio y el experto se plantea si no sería más efectivo concedérselo directamente a los hogares vulnerables y que el mercado se ajuste solo. Al mismo tiempo, recuerda que a precios más bajos, la demanda aumentará todavía más y el déficit de oferta será cada vez mayor.
Al experto también le preocupa que la Ley de Vivienda lleve a los fondos de inversión a acabar poniendo a la venta promociones de inmuebles que están construyéndose actualmente para alquilar (el modelo conocido como 'build to rent') . Un giro de este tipo, motivado por el hecho de que la rentabilidad de su inversión va a estar topada pero no lo estarán los costes de construir y poner en el mercado esos pisos, puede "restringir aún más la oferta", advierte Balmaseda. En un contexto como el actual en el que se prevén más subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) para atajar la inflación (la subyacente ha marcado un nuevo máximo histórico en marzo en el 5,7%) y en el que el crédito se restringirá por las turbulencias financieras, los analistas coinciden en que habrá muchas familias que queden expulsadas del mercado de compraventas y opten a un alquiler.
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